Wirksame Kündigung ohne vorherige Abmahnung auch gegenüber einem zur Tatzeitpunkt schuldunfähigen und gewalttätigen Mieter

Mit Beschluss vom 30. Juni 2024 (Az.: 67 S 190/24) hat das Landgericht Berlin (LG) entschieden, dass eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gemäß § 543 Abs.1, Abs. 3 S. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB auch gegenüber einem gewalttätigen Wohnraummieter mit einer untherapierten Alkoholabhängigkeit und behaupteter Geschäftsunfähigkeit wirksam sein kann, wenn die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien derart schwerwiegend erschüttert ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann. Im zu beurteilenden Sachverhalt hatte der klagende Vermieter das Mietverhältnis mit dem beklagten Mieter ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt, nachdem letzterer gegenüber anderen Mitmietern gewalttätig geworden war. Eine zu vorige Abmahnung des Beklagten erfolgte nicht. Trotz der Behauptung des Beklagten, alkoholsüchtig und daher zum Tatzeitpunkt nicht schuldhaft gehandelt zu haben, gab das Amtsgericht Berlin-Mitte als Erstinstanz der Räumungsklage statt. Die hiergegen eingelegte Berufung des Beklagten blieb erfolglos. Der Kläger obsiegte auch in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Berlin vollständig.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Gewalttätigen Mietern kann immer dann fristlos und ohne vorherige Abmahnung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 S.2 Nr. 2 BGB gekündigt werden, wenn dem Vermieter nach umfassender Abwägung aller Interessen, aufgrund der Schwere der Pflichtverletzung des Mieters eine Fortsetzung unter keinen Umständen mehr zuzumuten ist und aufgrund der Intensität des Fehlverhaltens auch nicht von einer Besserung auszugehen ist. Dem steht grundsätzlich auch nicht entgegen, wenn beim Wohnraummieter wie im vorliegenden Fall durch eine untherapierte Alkoholsucht eine Schuldunfähigkeit beziehungsweise eingeschränkte Schuldfähigkeit in Betracht kommt. Erforderlich ist dann nur, dass die durchgeführte Interessenabwägung ergeben hat, dass das Maß des Zumutbaren für den Vermieter auch im Hinblick auf eine im Zuge der möglichen Schuldunfähigkeit anzulegende erhöhte Toleranzbereitschaft derart überschritten wurde, dass die eingeschränkte oder fehlende Verantwortlichkeit des Mieters zurücktritt. Dies hat das LG Berlin – zu Recht – für den vorliegenden Fall einer die anderen Mitmieter bedrohenden Gewaltbereitschaft in Folge einer untherapierten Alkoholsucht angenommen.