Wenn vermeintlicher Mieterschutz den Wohnungsmangel verschärft: Internationale Erfahrungen mit immer stärkerer Wohnungsmarktregulierung

Die Geschichte von Maricarmen aus Madrid führt das wohnungspolitische Dilemma derzeit drastisch vor Augen. Die 87-jährige María del Carmen Abascal lebte nach Darstellung aktueller Medienberichte seit rund 70 Jahren in einer 92 Quadratmeter großen Wohnung im noblen Stadtteil Retiro. Ihre monatliche Miete lag aufgrund eines historischen, besonders geschützten Mietverhältnisses – der sogenannten Renta antigua – bei rund 500 Euro einschließlich Betriebskosten. Vergleichbare Wohnungen würden bei einer Neuvermietung dem Bericht zufolge heute zwischen 2.500 und 3.000 Euro kosten. Nach einem Eigentümerwechsel drohte Maricarmen schließlich der Verlust ihrer Wohnung. Nach erheblichem öffentlichen Druck soll sie nun von einer städtischen Wohnungsgesellschaft übernommen werden.

Der individuelle Fall ist sozial außergewöhnlich – ökonomisch verweist er aber auf ein grundsätzliches Problem. Die spanische Renta antigua fror Mieten über Jahrzehnte faktisch auf sehr niedrigem Niveau ein. Damit entstanden enorme Unterschiede zwischen geschützten Altverträgen und dem frei verfügbaren Wohnungsangebot. Laut Medienberichten war Maricarmens Miete seit den 1970er-Jahren faktisch eingefroren.

Genau solche Spaltungen zwischen geschützten Bestandsmietern und Wohnungssuchenden lassen sich heute in zahlreichen Ländern beobachten.

Spanien: Niedrigere regulierte Mieten – aber weniger Wohnungen

Spanien hat die Eingriffe in den Mietwohnungsmarkt in den vergangenen Jahren erheblich ausgeweitet. Besonders weit geht Katalonien. In sogenannten angespannten Wohnungsmärkten gelten Obergrenzen für Neuvermietungen beziehungsweise Begrenzungen gegenüber der Vormiete.

Die Erfahrungen mit einer früheren katalanischen Mietpreisregulierung sind mittlerweile wissenschaftlich untersucht. Eine Auswertung von Forschern der Universitat Pompeu Fabra und des wirtschaftspolitischen Zentrums EsadeEcPol kommt zu einem bemerkenswerten Ergebnis: Die Regulierung reduzierte zwar die Mieten der betroffenen Wohnungen, gleichzeitig sank jedoch die Zahl der neu abgeschlossenen Mietverträge um rund 10 Prozent. Gerade höherwertige Wohnungen verschwanden überproportional aus dem Mietmarkt.

Seit März 2024 gelten in weiten Teilen Kataloniens erneut Mietobergrenzen. Schon unmittelbar nach Einführung meldete das Immobilienportal Idealista einen Rückgang des dauerhaft angebotenen Mietwohnungsbestands um 13 Prozent innerhalb eines Monats. In Barcelona waren es 14 Prozent, in Tarragona 16 Prozent, in Girona sogar 21 Prozent. Gleichzeitig stiegen die auf dem Portal beobachteten Angebotsmieten in Katalonien um 4,3 Prozent. Die Zahlen eines Immobilienportals sind keine kausale wissenschaftliche Wirkungsanalyse, sie zeigen aber, wie schnell Anbieter auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren können.

Damit tritt ein typisches Verteilungsproblem der Mietregulierung zutage: Wer bereits eine regulierte Wohnung besitzt, profitiert. Wer neu nach Madrid, Barcelona oder eine andere angespannte Stadt zieht, findet dagegen möglicherweise weniger Wohnungen vor.

Auch die OECD warnt für Spanien ausdrücklich vor diesem Effekt. Der spanische Mietmarkt gehört nach ihrer Analyse bereits zu den stärker regulierten innerhalb der OECD. Eine weitere Verschärfung könne das Wohnungsangebot zusätzlich begrenzen. Zugleich verfügt Spanien mit nur rund einem Prozent Sozialmietwohnungen über einen der kleinsten entsprechenden Bestände innerhalb der OECD.

Berlin: Der Mietendeckel halbierte das sichtbare Angebot

Ein besonders gut dokumentiertes europäisches Experiment fand direkt vor der eigenen Haustür statt. Der Berliner Mietendeckel fror ab Februar 2020 einen großen Teil der Mieten ein und legte Obergrenzen fest.

Sein kurzfristiger Effekt entsprach zunächst dem politischen Ziel: Nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung lagen die Angebotsmieten der regulierten Wohnungen gegenüber vergleichbaren nicht regulierten Wohnungen um rund 11 Prozent niedriger.

Doch gleichzeitig halbierte sich die Zahl der in Berlin angebotenen Mietwohnungen. Das DIW stellte ausdrücklich fest, dass regulierte Wohnungen zwar günstiger, gleichzeitig aber deutlich schwieriger zu finden waren. In Potsdam und angrenzenden Gebieten verlagerte sich ein Teil der Nachfrage; dort stiegen die Mietpreise nach Berechnungen der Forscher um rund 12 Prozent.

Eine spätere Untersuchung des ifo Instituts kommt zu einem noch stärkeren Angebotseffekt: Gegenüber der Vergleichsentwicklung sei das Angebot regulierter Mietwohnungen zeitweise um bis zu 60 Prozent zurückgegangen. Gleichzeitig nahm das Angebot in nicht vom Deckel erfassten Segmenten überdurchschnittlich zu.

Der Berliner Versuch zeigt damit exemplarisch den Zielkonflikt: Der Preis einer vorhandenen regulierten Wohnung kann sinken, während sich die Chancen verschlechtern, überhaupt eine solche Wohnung zu finden.

Niederlande: Wenn Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen werden

Auch die Niederlande haben die Regulierung des privaten Mietwohnungsmarktes erheblich ausgeweitet. Mit dem seit Juli 2024 geltenden Affordable Rent Act wurde die Preisregulierung auf einen deutlich größeren Teil des Wohnungsbestands ausgedehnt. Gleichzeitig wurden steuerliche Bedingungen für private Vermieter verschärft und Möglichkeiten befristeter Mietverträge eingeschränkt.

Das niederländische Statistikamt CBS stellte bereits für 2024 einen Rückgang des privaten Mietwohnungsbestands fest. Private Einzelvermieter besaßen Anfang 2025 rund 22.000 Wohnungen weniger als ein Jahr zuvor; zahlreiche Objekte wechselten in den selbstgenutzten Eigentumsmarkt. Insgesamt schrumpfte der private Mietsektor erstmals nach mehreren Wachstumsjahren.

2025 beschleunigte sich die Entwicklung. Nach Daten des niederländischen Grundbuchs, die das Immobilienportal Pararius auswertete, verkauften Investoren im Laufe des Jahres mehr als 65.000 Mietwohnungen, kauften zugleich aber nur rund 27.000 hinzu. Unter dem Strich ergibt sich damit ein Minus von etwa 38.000 Wohnungen im privaten Mietsegment.

Die Entwicklung setzte sich 2026 fort. Allein im zweiten Quartal verschwanden bei Pararius netto weitere 761 Wohnungen aus dem freien Mietmarkt. Gleichzeitig verschiebt sich das Angebot nach oben: Mittlerweile kosten 41 Prozent der dort angebotenen Wohnungen mehr als 2.000 Euro monatlich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg binnen eines Jahres um 4,7 Prozent.

Klar ist: Steueränderungen, Zinsen und andere Kosten spielen ebenfalls eine Rolle. Die Daten zeigen jedoch deutlich, wie Eigentümer reagieren, wenn sich das Vermieten gegenüber dem Verkauf immer weniger rechnet.

Irland: Regulierung bremst Mieterhöhungen – und beschleunigt den Ausstieg von Vermietern

Irland begrenzt Mietsteigerungen in sogenannten Rent Pressure Zones. Seit Juni 2025 gelten diese Regeln landesweit. Mieten dürfen dort grundsätzlich nur um die Inflationsrate oder maximal zwei Prozent pro Jahr steigen.

Besonders interessant ist eine 2025 im Journal of Housing Economics veröffentlichte Untersuchung des Economic and Social Research Institute (ESRI). Die Forscher analysierten den Zeitraum von 2010 bis 2023 und verglichen Gebiete unmittelbar innerhalb und außerhalb der Grenzen der regulierten Wohnungsmärkte. Damit lässt sich der Effekt der Regulierung besser von allgemeinen Veränderungen des irischen Wohnungsmarktes unterscheiden.

Das Ergebnis: Insbesondere nach der Verschärfung der Mietregulierung 2021 fanden die Forscher in den regulierten Gebieten mehr Verkaufsangebote sowie weniger Mietangebote beziehungsweise registrierte Mietverhältnisse. Auch bei einzelnen Zimmervermietungen ging das Angebot zurück. Die Autoren interpretieren diese Ergebnisse als Hinweise darauf, dass Vermieter Wohnungen aus dem Mietmarkt abziehen.

Damit zeigt auch Irland beide Seiten derselben Medaille: Bestandsmieter können vor starken Preissprüngen geschützt werden – zugleich kann genau dieser Schutz das Angebot für die nächste Generation von Mietern verkleinern.

Schweden: Bezahlbare Wohnungen – auf die man jahrelang warten muss

Schweden steht für eine weitere Form des Problems. Das Land besitzt eines der strengsten Mietregulierungssysteme innerhalb der OECD. Mieten werden überwiegend zwischen Vermietern und Mieterorganisationen ausgehandelt und folgen deshalb nicht unmittelbar dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Die OECD bezeichnet die schwedische Mietregulierung in ihrem Länderbericht 2025 als die strengste innerhalb der OECD. Nach ihren Berechnungen führen die Regeln zu erheblichen Fehlallokationen. Die schwedische Wohnungsbehörde hatte früher geschätzt, dass es im Land ohne die Mietregulierung rund 40.000 zusätzliche Wohnungen gegeben hätte. Die OECD verweist außerdem auf Finnland: Nach der Deregulierung der Mieten in den 1990er-Jahren wuchs das private Mietwohnungsangebot dort innerhalb von fünf Jahren um rund 50 Prozent.

In ihrer Untersuchung zur Wettbewerbsfähigkeit Schwedens von 2026 wird die OECD noch deutlicher. Die Mietregulierung begrenze das Angebot und behindere die Arbeitskräftemobilität. Ältere Wohnungen mit niedrigeren Mieten seien in den großen Städten innerhalb eines vernünftigen Zeitraums praktisch nicht verfügbar. Die OECD empfiehlt deshalb, Mietkontrollen bei Neubauten abzuschaffen und sie im Bestand schrittweise zurückzuführen – verbunden mit zielgerichteter sozialer Unterstützung.

Der nominell niedrige Mietpreis einer Wohnung sagt damit wenig über ihre tatsächliche Verfügbarkeit aus, wenn der Zugang zu dieser Wohnung mit erheblichen Wartezeiten verbunden ist.

San Francisco: 15 Prozent weniger Mietwohnungen

Auch außerhalb Europas ist das Phänomen gut dokumentiert. Eine der international wichtigsten Untersuchungen stammt aus San Francisco.

Die Ökonomen Rebecca Diamond, Tim McQuade und Franklin Qian von der Stanford University untersuchten die Ausweitung der Mietpreisregulierung im Jahr 1994. Ihre 2019 in der renommierten American Economic Review veröffentlichte Studie nutzt einen quasi-experimentellen Vergleich von Gebäuden, die von der Regulierung betroffen beziehungsweise nicht betroffen waren.

Das Ergebnis zeigt beide Seiten der Regulierung besonders deutlich: Rent Control reduzierte die Mobilität der betroffenen Mieter um rund 20 Prozent und schützte Bestandsmieter vor Verdrängung. Gleichzeitig reduzierten die betroffenen Eigentümer ihr Mietwohnungsangebot langfristig um 15 Prozent, insbesondere durch Verkäufe an Selbstnutzer und Umwandlungen beziehungsweise Neubau. Die Autoren kommen zu dem Schluss, dass der Verlust an Mietwohnungsangebot langfristig zu höheren Marktmieten beigetragen und damit einen Teil des ursprünglichen Ziels der Regulierung konterkariert haben dürfte.

Kaum ein Beispiel verdeutlicht besser, warum bei der Beurteilung von Mietregulierung immer zwei Gruppen betrachtet werden müssen: diejenigen, die bereits eine Wohnung haben – und diejenigen, die noch eine suchen.

Buenos Aires: Das Gegenexperiment

Interessant ist deshalb auch der umgekehrte Fall. Argentinien hatte 2020 das Mietrecht stark reguliert. Unter anderem wurden dreijährige Vertragslaufzeiten vorgeschrieben und Mietanpassungen gesetzlich festgelegt. Ende Dezember 2023 wurden wesentliche Teile dieses Regimes durch ein Präsidialdekret aufgehoben.

Die Reaktion des sichtbaren Angebots war außergewöhnlich. Nach einer von Infobae zitierten privaten Marktanalyse wurden im Frühjahr 2024 im Großraum Buenos Aires rund 19.000 Mietwohnungen angeboten. Gegenüber dem Stand unmittelbar vor der Deregulierung entsprach dies einem Anstieg um rund 170 Prozent innerhalb von etwa drei Monaten.

Der argentinische Fall muss allerdings vorsichtig interpretiert werden. Das Land befand sich gleichzeitig in einer extremen Inflations- und Wirtschaftskrise, hinzu kamen weitere tiefgreifende wirtschaftspolitische Veränderungen. Bemerkenswert ist dennoch, wie schnell zuvor nicht angebotene Wohnungen wieder auf dem Mietmarkt erschienen.

Deutschland: In der Knappheit den Neubau nicht zusätzlich belasten

Für Deutschland sind diese internationalen Erfahrungen besonders relevant. Denn auch hier trifft eine intensive Debatte über weitergehende mietrechtliche Eingriffe auf einen Wohnungsmarkt, dessen eigentliches Kernproblem weiterhin zu wenig neues Angebot ist.

Die Zahlen zeigen die Dimension: Im Jahr 2025 wurden bundesweit nur noch 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent beziehungsweise rund 45.400 Wohnungen weniger als 2024. Besonders stark war der Rückgang im für die Mietwohnungsmärkte entscheidenden Mehrfamilienhausbau: Dort wurden 2025 noch 109.800 Wohnungen fertiggestellt – 18,9 Prozent weniger als im Vorjahr.

Zwar zeigen die Genehmigungszahlen inzwischen erste Anzeichen einer Stabilisierung. Von Januar bis Juli 2026 wurden 148.800 Wohnungen genehmigt, 12,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Bei Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern betrug der Anstieg sogar 15,1 Prozent auf 79.700 Einheiten. Von einer Entspannung des Wohnungsmarktes kann daraus allerdings noch nicht gesprochen werden.

Gerade in dieser Situation stellt sich die Frage, wie zusätzliche mietrechtliche Regulierung auf Investitionsentscheidungen wirkt. Jede einzelne Schutzmaßnahme kann aus Sicht von Mietern nachvollziehbare Ziele verfolgen. Die internationalen Beispiele zeigen aber, warum ihre kumulierte Wirkung auf das Wohnungsangebot mitbetrachtet werden muss. Entscheidend ist nicht nur, wie stark die Miete in einem bestehenden Vertrag steigen darf. Entscheidend ist ebenso, ob Wohnungsunternehmen und private Eigentümer weiterhin investieren, modernisieren und zusätzliche Wohnungen zur Vermietung anbieten.

Das gilt umso mehr, weil die Wirtschaftlichkeit des Neubaus bereits stark unter Druck steht. Nach Angaben des GdW investierten die sozial orientierten Wohnungsunternehmen 2025 insgesamt 20,8 Milliarden Euro. Davon flossen 12,7 Milliarden Euro in den Bestand und 8,1 Milliarden Euro in den Neubau. Für 2026 erwartet der Verband einen Rückgang der Neubauinvestitionen um knapp 26 Prozent.

Damit unterscheidet sich die Situation grundlegend von einem Markt mit ausreichendem Angebot. Wo genügend Wohnungen vorhanden sind, können Eingriffe in die Preisbildung vor allem Verteilungswirkungen entfalten. In einem Knappheitsmarkt dagegen besteht zusätzlich die Gefahr, dass Regulierung die vorhandenen Wohnungen immer stärker zwischen Gewinnern und Verlierern verteilt: Bestandsmieter mit einem günstigen Vertrag werden geschützt, während Wohnungssuchende auf ein kleiner werdendes oder langsamer wachsendes Angebot treffen.

Genau dieses Muster zeigen Berlin, Barcelona, Stockholm, San Francisco und andere internationale Beispiele. Für Deutschland spricht deshalb viel dafür, mietrechtliche Maßnahmen nicht isoliert, sondern stets gemeinsam mit ihren Folgen für Neubau, Vermietungsbereitschaft und Investitionen zu betrachten. Ob eine Regulierung erfolgreich ist, lässt sich nicht allein daran messen, ob sie die Mieterhöhung in einem bestehenden Vertragsverhältnis begrenzt.

Die entscheidende Frage lautet vielmehr: Entstehen dadurch mehr oder weniger Chancen, in einigen Jahren eine bezahlbare Wohnung zu finden?

Was die internationale Forschung zeigt

Die Beispiele aus Spanien, Deutschland, den Niederlanden, Irland, Schweden und den USA unterscheiden sich erheblich. Auch Mietregulierung ist nicht gleich Mietregulierung. Eine moderate Begrenzung von Mieterhöhungen innerhalb bestehender Verträge wirkt anders als ein harter Mietendeckel. Steuerrecht, Wohngeld, Sozialwohnungsbestand, Neubauförderung und Planungsrecht beeinflussen die Ergebnisse ebenfalls.

Deshalb wäre es zu einfach, jeden Rückgang des Mietangebots ausschließlich einer einzelnen Regulierung zuzuschreiben.

Trotzdem zeigt sich in der empirischen Literatur ein wiederkehrender Zielkonflikt: Mietpreisregulierung kann Bestandsmieter wirksam vor Mietsteigerungen und Verdrängung schützen. Je stärker die Regulierung jedoch die erzielbaren Erträge und die Nutzungsmöglichkeiten einer Wohnung beschränkt, desto größer ist das Risiko, dass Wohnungen verkauft, umgewandelt oder nicht neu geschaffen werden.

Die internationalen Beispiele zeigen außerdem einen Verteilungseffekt, der in der wohnungspolitischen Debatte leicht übersehen wird. Der Nutzen konzentriert sich häufig auf Haushalte, die bereits über einen regulierten Mietvertrag verfügen. Die Kosten eines geringeren Angebots tragen dagegen stärker diejenigen, die erst künftig eine Wohnung suchen.

Angebotspolitik statt Verteilung der Knappheit

Das bedeutet nicht, auf sozialen Mieterschutz zu verzichten. Haushalte mit niedrigen Einkommen benötigen zielgerichtete Unterstützung, und Mieter müssen vor missbräuchlichen Praktiken geschützt werden. Doch soziale Sicherung und die Schaffung zusätzlichen Wohnraums erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Die eine kann die finanziellen Folgen hoher Wohnkosten abfedern; die andere beseitigt deren strukturelle Ursache.

Ein Mietendeckel schafft keine neue Wohnung. Eine strengere Regulierung beschleunigt kein Planungsverfahren, stellt kein zusätzliches Bauland bereit und senkt weder Bau- noch Finanzierungskosten. Wenn sie gleichzeitig Investitionen weniger attraktiv macht, bestehende Vermieter zum Verkauf bewegt oder Neubauprojekte unwirtschaftlich werden lässt, kann sie die Knappheit sogar verschärfen.

Der politische Erfolg niedrigerer Mieten für einen Teil der Bestandsmieter kann dann mit einem weniger sichtbaren Preis erkauft werden: weniger verfügbare Wohnungen, längere Suchzeiten, stärkere Zugangshürden und höhere Preise im nicht regulierten Segment.

Die internationale Evidenz legt deshalb vor allem eines nahe: Mieterschutz und Angebotspolitik dürfen nicht gegeneinander ausgespielt werden. Aber Mieterschutz kann Angebotspolitik auch nicht ersetzen.

Madrid, Barcelona, Berlin, Amsterdam, Dublin, Stockholm und San Francisco zeigen in unterschiedlichen Ausprägungen denselben Zielkonflikt. Wer bereits eine regulierte Wohnung besitzt, kann erheblich profitieren. Wer dagegen eine neue Wohnung sucht, trifft unter Umständen auf ein kleineres Angebot und höhere Marktmieten.

Für Deutschland ist diese Erkenntnis angesichts von nur 206.600 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 besonders relevant. Die zentrale wohnungspolitische Messgröße sollte deshalb nicht allein sein, wie stark bestehende Mieten reguliert werden können. Sie muss ebenso lauten: Wie schaffen wir Bedingungen, unter denen wieder deutlich mehr bezahlbare Wohnungen gebaut, modernisiert und dauerhaft vermietet werden können?

Denn wo Angebot und Nachfrage dauerhaft auseinanderlaufen, lässt sich die Wohnungskrise nicht durch eine immer feinere Verteilung der Knappheit lösen. (schi)