Recht so

Den Tod des Mieters zu verschweigen kann zur Kündigung führen

Mit Beschluss vom 20. Oktober 2025 (Az.: 12 U 52/25) hat das Kammergericht Berlin (KG) entschieden, dass das unredliche Verschweigen des Todes des Mieters durch die Person, die mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat, zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. In dem zu beurteilenden Sachverhalt war ein Mieter der klagenden Vermieterin, nachdem er seine Partnerin in seine Wohnung aufgenommen hatte, verstorben, was Letztere weder der ehemaligen Vermieterin noch vier Jahre später beim Verkauf der Immobilie der Klägerin mitteilte. Stattdessen begehrte die beklagte Partnerin mit einer mit der Unterschrift des Verstorbenen versehene Erklärung die Erlaubnis einer Gebrauchsüberlassung und täuschte den neuen Vermietern gegenüber telefonisch und per WhatsApp vor, dass der Mieter noch lebe. Die Kläger erfuhren vom Tod erst durch eine Einwohnermeldeamtsanfrage und kündigten daraufhin fristlos. Das KG gab der Räumungsklage statt, da aufgrund ihres Verhaltens bei der Beklagten in ihrer Position als Eingetretene ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Vertragsfortsetzung unzumutbar macht und zur außerordentlichen Kündigung innerhalb der gesetzlichen monatlichen Kündigungsfrist berechtigt.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Grundsätzlich tritt nach dem Ableben des Mieters der Ehegatte oder Lebenspartner, mit denen ersterer einen gemeinsamen Haushalt führte, in das Mietverhältnis ein. Dies gilt jedoch nicht, wenn konkret objektive nachgewiesene Anhaltspunkte vorliegen, die die Erwartung rechtfertigen, dass sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Eingetretenen als nicht tragbar erweisen wird, da dem Vermieter ansonsten ein unzumutbarer Vertragspartner aufgezwungen würde. Auf ein Verschulden kommt es dabei nicht an. Unterlässt die Eingetretene nicht nur die Mitteilung des Ablebens des Rechtsvorgängers gegenüber dem Vermieter, sondern leugnet vielmehr – auch durch Abgabe von Erklärungen in seinem Namen – dauerhaft seinen Tod, liegt ein unredliches Verhalten vor, das eine Vertragsfortsetzung unzumutbar gestaltet und einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellt. Denn das Wissen darum, wer der Vertragspartner ist, ist für den Vermieter aufgrund der Dauerhaftigkeit sowie persönlichen Ausgestaltung des Mietverhältnisses noch mehr als bei anderen Verträgen von besonderem Interesse. Rechtsnachfolger sollten daher den Tod des Mieters schnellstmöglich offenlegen.