Recht so

In dem entschiedenen Fall befand sich das Gebäude in einem angespannten Wohnungsmarkt und war im Jahr 2015 nicht bewohnbar beziehungsweise nicht nutzbar. Der Vermieter investierte mehr als drei Millionen Euro, um das Gebäude wieder bewohnbar zu machen, und vermietete anschließend die Wohnungen – unter anderem an den klagenden Mieter – zu einer Miete, die die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete überschritt. Der Mieter verlangte daraufhin die Rückzahlung der aus seiner Sicht überzahlten Miete wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse und trat seinen Anspruch später an eine Rechtsdienstleistungsgesellschaft ab. Der BGH sah jedoch keinen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, da hier die Ausnahmeregelung für Neubauten greift, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Das betroffene Gebäude war zum Stichtag aufgrund von Schäden nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar und wurde erst durch den wesentlichen, dauerhaften Wiederaufbau wieder für Wohnzwecke hergerichtet. Nach den Gesetzesmaterialien, in denen ausdrücklich auf das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) Bezug genommen wird, stellt die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines vorhandenen, beschädigten Gebäudes zu Wohnzwecken durch Beseitigung der Schäden Wohnungsneubau dar.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Entscheidungsrelevant war somit, dass die Wohnung am Stichtag 1. Oktober 2014 unbewohnbar war und durch die Wiederherstellung tatsächlich neuer, dem Markt zugänglicher Wohnraum geschaffen wurde. Anders ist dies bei Wohnungen, die erst nach dem Stichtag unbewohnbar werden und anschließend wieder instand gesetzt werden: In solchen Fällen wird kein neuer Wohnraum geschaffen, sondern nur bereits vorhandener Wohnraum wiederhergestellt, so dass die Mietpreisbremse auch bei erheblichem Bauaufwand uneingeschränkt gilt. Dass dies im Einzelfall als unbefriedigend empfunden werden kann, ändert nichts daran, dass der Zweck der Ausnahmeregelung gerade darin besteht, Wohnungsneubau – wozu in diesem Sinne auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung zuvor unbewohnbarer Gebäude zählt – trotz der Begrenzung der Wiedervermietungsmieten nicht zu behindern.