Recht so

Zu den formellen Anforderungen des Typgutachtens

Mit Urteil vom 16. Januar 2026 (Az.: 9 S 13/25) hat das Landgericht Itzehoe (LG) entschieden, dass Typengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereits dann den formalen Anforderungen genügen, wenn sie einen nachvollziehbaren Gedankengang schildern. Ein Typengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist – vereinfacht gesagt – ein Sachverständigengutachten, mit dem für eine bestimmte Art von Wohnungen (einen „Typ“) die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird. In dem zu beurteilenden Sachverhalt stritten die Parteien im Rahmen einer Mieterhöhung ausschließlich über die formelle Rechtswidrigkeit des der Mieterhöhung zugrunde liegenden Typengutachtens. Die ermittelte Miete war hingegen nicht das Problem. Im Rahmen des Gutachtens waren nicht alle Schritte der zweistufigen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachvollziehbar. Während die erste Stufe, die Ermittlung der Mietspanne vergleichbarer Wohnungen, noch plausibel dargelegt wurde, fehlte es bei der konkreten Einordnung in diese Spanne an einem das Ergebnis begründenden schlüssigen Gedankengangs. Das Landgericht entschied jedoch dennoch, dass trotz allem den Mindestanforderungen eines Typengutachten entsprochen wurde, da hierfür bereits eine hinreichend begründete Mietspanne als Rechtfertigung für die Mieterhöhung ausreiche. Der Mieter habe keinen Anspruch auf eine punktgenaue Mitteilung der Miete. Vielmehr sei ihm in den üblichen Spannbreiten eines Mietspiegels eine mit einer Spanne verbundene Unsicherheit zumutbar. Sei wie im vorliegenden Fall die angegebene Spanne zu groß reiche es aus, wenn sich – wie auch hier – die geforderte Miete sehr nah am unteren Rand der Spanne befinde.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Das Urteil folgt der Entscheidungslinie des Bundesgerichtshofs, wonach Formalien bei der Begründung der Mieterhöhung eine untergeordnete Bedeutung zukommt. Die Zurückweisung eines Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen erfordert also entweder eine „gehörige Portion Mut“ oder aber eine absolute Gewissheit der formellen Rechtswidrigkeit. Das mag beklagenswert sein, ist jedoch insofern nachvollziehbar, dass es im Ergebnis auf die Miethöhe und deren Ermittlung selber ankommt. Befindet sich – wie im Beispielsfall – die geforderte Miete etwa am unteren Rand der Spanne, erscheint das Mieterhöhungsverlangen nachprüfbar plausibel.