Recht so

Die für das streitgegenständliche Objekt geltende Landesbauordnung sah keine verpflichtende Installation solcher Melder in Gemeinschaftsflächen vor, sondern nur innerhalb der Wohnungen. Das LG entschied zu Lasten des Vermieters, dass eine Umlage der Kosten ausscheidet. Es handele sich bei diesen nicht um sonstige Betriebskosten, weil die Anbringung und damit die Wartung der Rauchwarnmelder in den Gemeinschaftsflächen weder rechtlich noch tatsächlich erforderlich sei. Weder sei der Vermieter rechtlich zur Installation verpflichtet gewesen, noch begründe eine solche Maßnahme eine die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessernde Modernisierungsmaßnahme. Der Gesetzgeber habe den Anwendungsbereich gerade nicht auf die Gemeinschaftsflächen ausweiten wollen, sondern sehe für diese Flächen andere Brandschutzmaßnahmen vor.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Die Begründung des Landgerichts ist nicht überzeugend. Das Anbringen von Rauchwarnmeldern erhöht den Schutz von Mietern oder Besuchern vor Brandgefahren auch in Gemeinschaftsräumen. Insofern mag es zwar sein, dass die Anbringung eines Rauchwarnmelders in Gemeinschaftsräumen tatsächlich nicht erforderlich ist – es schadet aber auch nichts und erhöht im Gegenteil die Sicherheit. Sofern der Gesetzgeber das Anbringen von Rauchwarnmeldern nicht in Gemeinschaftsräumen regelt, spricht dies aber nicht gegen deren Umlagefähigkeit. Im Betriebskostenkatalog verbergen sich viele Positionen, die der Gesetzgeber nicht regelt. Das Betriebskostenrecht normiert allein die Möglichkeit einer Umlage über die Betriebskosten. So oder so: Damit die Betriebskosten der Rauchwarnmelder umlagefähig werden, muss es eine wirksame Vereinbarung mit dem Mieter geben. Weil es sich um sonstige Betriebskosten handelt, ist eine ausdrückliche Benennung im Mietvertrag notwendig. Diese findet sich etwa in dem vom GdW herausgegebenen Mustermietvertrag über die Kosten der Wartung für Rauchwarnmelder.