Recht so

Die Klägerin vermietete Wohnungen in einem größeren Gebäudekomplex. Für das technische und infrastrukturelle Gebäudemanagement beauftragte sie nach Abschluss der Mietverträge eine externe Firma mit vielfältigen Dienstleistungen. Einen Teil der Kosten legte sie über die Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 auf die Mieter um. Zudem machte sie später noch Grundsteuerkosten geltend, nachdem steuerliche Grundlagenbescheide geändert worden waren. Streit gab es unter anderem darüber, ob die umgelegten Managementkosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen. Das Amtsgericht (AG) sprach der Vermieterin die geforderten Nachzahlungen in Höhe von rund 2.800 Euro weitgehend zu. Das LG sah das aber anders und wies die Klage komplett ab und meinte: Schon weil die Vermieterin vor Abschluss des Gebäudemanagementvertrags keine Vergleichsangebote eingeholt habe, liege ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Bei einem derart umfangreichen Vertrag hätte sie sich einen umfassenden Marktüberblick verschaffen müssen. Dieser Ansicht folgte der BGH nicht. Das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlange zwar ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis. Daraus folge aber keine generelle Pflicht, vor jeder Beauftragung mehrere Angebote einzuholen. Entscheidend sei zunächst, ob die beauftragten Leistungen überhaupt zu „nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen” eingekauft worden seien. Erst wenn das feststehe, komme es darauf an, ob der Vermieter sich entlasten könne – etwa durch den Nachweis, dass er sich ausreichend um günstige Anbieter bemüht habe. Daneben bekräftigte der BGH, dass auch Einwände gegen Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot grundsätzlich der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB unterliegen. Mieter müssten solche Einwendungen also binnen 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verpflichtet im Zuge der Entstehung von Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-/Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen. Diese Verpflichtung ist im Gesetz normiert. Für die Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kommt es einzig und allein auf die Höhe der ausgelösten Betriebskosten an. Der Weg zur Wahrung dieses Grundsatzes ist nicht Gegenstand der Verpflichtung. Insofern wäre es nicht zu vermitteln, dass allein deshalb ein Verstoß vorliegt, weil keine Auswahl aus mehreren Vergleichsangeboten vorgenommen worden ist. Hier muss der Mieter beweisen, dass allein aufgrund der Höhe ein Verstoß vorliegt, etwa durch Vorlage günstigerer Angebote.