Recht so

Wann wird der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig?

Mit Beschluss vom 3. März 2026 (Az.: 31 T 1172/26) hat das Landgericht München I (LG) entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit erst dann fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. In dem zu beurteilenden Sachverhalt kündigte der Mieter das Mietverhältnis und zahlte die letzten drei Monate keinen Mietzins mehr. Gleichwohl verklagte der Mieter den Vermieter unmittelbar nach Ende des Mietverhältnisses auf Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete nach Klageerhebung aufgrund der ausstehenden Miete mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch auf und berief sich auf die noch nicht abgelaufene Überlegungsfrist. Diese beträgt zwischen drei und sechs Monate. Das LG wies die Klage als unbegründet ab, da die Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters nicht fällig geworden sei. Dies folge daraus, dass zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch offene Mietforderungen und damit Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution erforderlich ist, auf Seiten des Vermieters bestanden, sodass selbst bei nicht erfolgter Aufrechnung die Klage abgewiesen worden wäre. Ebenso könne es aufgrund der fehlenden Mahnung dahinstehen, ob bereits vor Erhebung der Klage die Überlegungsfrist abgelaufen war.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Die Entscheidung folgt der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wonach der Mieter eine Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs der Kaution erst dann geltend machen kann, wenn neben dem Vorliegen der Abrechnungsreife – Ablauf der drei bis sechsmonatigen Überlegungsfrist – das Sicherungsbedürfnis des Vermieters weggefallen ist. Ein solcher Wegfall kann bei offenstehenden Mietzinszahlungen als wiederkehrende Leistungen erst bei Eintritt der Verjährung angenommen werden. Liegt Abrechnungsreife vor und kann der Mieter von einem Nichtbestehen eines Sicherungsbedürfnisses ausgehen, muss er vorgerichtlich die Rückzahlung anmahnen. Anderenfalls besteht das Risiko einer Klageabweisung trotz eines grundsätzlich bestehenden Kautionsrückzahlungsanspruchs.