Obhutspflichten des Mieters bei Schimmelschäden in Wohnraum

Mit Urteil vom 8. Januar 2025 (AZ.: VIII ZR 150/23) hat das Landgericht Landshut (LG) entschieden, dass die bei Schimmelbefall generell bestehende Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zufalls entfallen kann, wenn der Mieter seine Obhutspflichten verletzt und die Schimmelbildung damit schuldhaft verursacht hat. Im zu beurteilenden Sachverhalt stritten Vermieter und Mieter vor allem über die Frage, wen die Schimmelbeseitigungspflicht trifft. Bereits in der Vergangenheit war es in der Wohnung nach einem umfassenden Fensteraustausch zur Schimmelbildung gekommen, woraufhin die Mieter zur Änderung ihres Lüftungsverhaltens hingewiesen worden sind. Nach einem erneuten Schimmelauftritt in mehreren Räumen zahlte die Mieterin den Mietzins fortan nur noch unter Vorbehalt und klagte später auf Beseitigung des Schimmels und Teilrückzahlung des Mietzinses. Während das Amtsgericht dem Antrag teilweise entsprach, wies das Berufungsgericht die Klage wegen fehlenden Mietmangels aufgrund des falschen Lüftungsverhaltens der Mieterin vollumfänglich ab.

Expertenmeinung Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Wird in einer Wohnung Schimmelbefall festgestellt, ist dieser grundsätzlich vom Vermieter zu beseitigen. Dies entspricht seiner mietvertraglichen Verpflichtung zur Gewährleistung des ordnungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Anders, wenn der Mieter die Schimmelbildung durch falsches Lüften verursacht hat. Damit beide Parteien auf der sicheren Seite sind, bietet es sich an, dass der Vermieter auf ein entsprechendes Lüftungskonzept hinweist und der Mieter entsprechend der Verkehrssitte zweimal für rund 10 Minuten lüftet und im Bad die Feuchtspitzen entsprechend beseitigt. Liegt die Schimmelbildung allerdings allein an der Bausubstanz und kann der Schimmelbildung auch nicht anderweitig entgegengewirkt werden, so trifft den Vermieter die Pflicht zur Mängelbeseitigung, am besten durch entsprechende bauliche Maßnahmen. Um hier Streit zu vermeiden, sollten die Parteien einen unabhängigen Gutachter beauftragen, an deren Kosten sich die Parteien je nach Ursache sodann beteiligen.