Kollusives Zusammenwirken bei Mietvertrag

Mit Urteil vom 26. März 2025 (Az.: VIII ZR 152/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Mietvertrag, der zwischen einem Mieter und einem Geschäftsführer einer GmbH abgeschlossen wurde, dann nicht gültig ist, wenn der Geschäftsführer und der Lebenspartner – als „Vertreter“ der Mieterin, die den Vertrag später allein unterzeichnete – bewusst zum Nachteil der GmbH zusammengewirkt haben (Kollusion). Oder wenn der Mieter den Missbrauch der Vertretungsmacht durch den Geschäftsführer erkannt hat oder nach den Umständen hätte erkennen müssen. Dann nämlich liege ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) vor. Im zu beurteilenden Sachverhalt hatten die beklagte Mieterin mit dem damaligen Geschäftsführer der klagenden GmbH einen Mietvertrag abgeschlossen, der einen 60 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins sowie als Gegenleistung für durch die Beklagte übernommenen Renovierungsarbeiten eine erst später beginnende Zahlungspflicht vorsah. Verhandelt wurde der Vertrag zwischen dem Lebenspartner der späteren Mieterin und dem Geschäftsführer. Nach der Ablösung des Geschäftsführers klagte die GmbH auf Herausgabe der Wohnung sowie Nutzungsentschädigung in Folge kollusiven Zusammenwirkens. Der BGH entschied, dass der Vertrag hier aber wirksam abgeschlossen wurde. Argument war, dass es der Mieterin vorrangig um den Abschluss eines günstigen Mietvertrags ging und ihr eine Kenntnis von der Überschreitung der Vertretungsmacht des Geschäftsführers nicht nachzuweisen sei. Das Wissen und Handeln ihres Ehemanns sei ihr nicht anzurechnen, da dieser weder als ihr Stellvertreter noch als ihr Wissensvertreter fungiert habe.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Entscheidend war hier, dass der Mieterin das Handeln des Lebenspartners nicht bekannt und ihr damit auch nicht zurechenbar war. Sie hat also nicht kollusiv gegen die Interessen der GmbH gehandelt. Hätte der Lebenspartner den Vertrag auch unterschrieben, wäre die Entscheidung womöglich anders ausgefallen. Aber: Ist der Vertragspartner des Mieters ein institutioneller Vermieter, kann der Mieter als Verbraucher davon ausgehen, dass diese entsprechende Gesellschaften „wissen was sie tun“ und der Geschäftsführer nicht gegen die Interessen der Gesellschaft handelt. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben ist nur anzunehmen, wenn sich ein Verstoß durch ein wirtschaftlich nicht zu verantwortendes Geschäft mindestens aufdrängt. Dies könnte hier anzunehmen sein.