Kollusives Zusammenwirken bei Mietvertrag

Mit Urteil vom 26. März 2025 (Az.: VIII ZR 152/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Mietvertrag, der zwischen einem Mieter und einem Geschäftsführer einer GmbH abgeschlossen wurde, dann nicht gültig ist, wenn der Geschäftsführer und der Lebenspartner – als „Vertreter“ der Mieterin, die den Vertrag später allein unterzeichnete – bewusst zum Nachteil der GmbH zusammengewirkt haben (Kollusion). Oder wenn der Mieter den Missbrauch der Vertretungsmacht durch den Geschäftsführer erkannt hat oder nach den Umständen hätte erkennen müssen. Dann nämlich liege ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) vor. Im zu beurteilenden Sachverhalt hatten die beklagte Mieterin mit dem damaligen Geschäftsführer der klagenden GmbH einen Mietvertrag abgeschlossen, der einen 60 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins sowie als Gegenleistung für durch die Beklagte übernommenen Renovierungsarbeiten eine erst später beginnende Zahlungspflicht vorsah. Verhandelt wurde der Vertrag zwischen dem Lebenspartner der späteren Mieterin und dem Geschäftsführer. Nach der Ablösung des Geschäftsführers klagte die GmbH auf Herausgabe der Wohnung sowie Nutzungsentschädigung in Folge kollusiven Zusammenwirkens. Der BGH entschied, dass der Vertrag hier aber wirksam abgeschlossen wurde. Argument war, dass es der Mieterin vorrangig um den Abschluss eines günstigen Mietvertrags ging und ihr eine Kenntnis von der Überschreitung der Vertretungsmacht des Geschäftsführers nicht nachzuweisen sei. Das Wissen und Handeln ihres Ehemanns sei ihr nicht anzurechnen, da dieser weder als ihr Stellvertreter noch als ihr Wissensvertreter fungiert habe.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW