Keine Rückforderungsmöglichkeit der Betriebskostenvorauszahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses bei fehlender Abrechnung

Mit Urteil vom 15. August 2024 (Az.: 10 C 25/24) hat das Amtsgericht Bottrop (AG) entschieden, dass bei einem beendeten Mietverhältnis für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war, dieselben Grundsätze wie für das fortdauernde Mietverhältnis gelten: Der Mieter kann bei fehlender Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen nicht zurückfordern, er hätte vielmehr während der Laufzeit des Vertrags Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten müssen. Im zu beurteilenden Sachverhalt zahlten die klagenden Mieter dem beklagten Vermieter während der gesamten Mietdauer von 2020 bis 2022 vertragsgemäß monatliche Betriebskostenvorauszahlungen. Betriebskostenabrechnungen wurden während der Mietzeit vom Beklagten nicht erstellt. Nach Auszug verlangten die Mieter unter anderem das Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen. Der Beklagte erstellte daraufhin zunächst die Betriebskostenabrechnungen für 2021 und 2022, nicht jedoch für 2020, und zahlte die Kaution abzüglich der sich aus der Betriebskostenabrechnung für 2022 ergebenden Betriebskostennachzahlungen zurück. Die daraufhin auf Rückzahlung von Restkaution und Nebenkostenvorauszahlung erhobene Klage wies das AG ab.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich ist abzurechnen. Kommt der Vermieter dem nicht (fristgerecht) nach, kann der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung zurückverlangen. Anders als für die Jahre 2021 und 2022 war der Mieter für das Jahr 2020 nicht schutzbedürftig, denn er hatte während des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten, sich so schadlos zu halten und auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Das aber haben die Kläger nicht getan. Die Abrechnungsfrist für das Jahr 2020 war mit Ablauf des 31. Dezember 2021 abgelaufen, so dass die Mieter im Jahr 2022 Gelegenheit gehabt hätten, von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen.