Keine Heilung der ordentlichen Kündigung durch Zahlung innerhalb der Schonfrist

Mit Urteil vom 9. April 2025 (Az.: VIII ZR 145/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die rechtzeitige Zahlung innerhalb der sogenannten Schonfrist nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB; Zahlung der zur fristlosen Kündigung berechtigenden rückständigen Miete innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs) nur die fristlose Kündigung heile, nicht jedoch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung, welche auf denselben Zahlungsrückstand gestützt ist. Die Vorinstanz hatte entschieden, dass die Schonfristzahlung sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung unwirksam mache, wenn beide auf denselben Zahlungsrückstand gestützt sind. Mit dem Urteil widerspricht der BGH dieser Auffassung und stellt klar, dass die Schonfristzahlung sich nur auf die fristlose Kündigung bezieht. Auf die ordentliche Kündigung hat die Zahlung keinen Einfluss. Eine Heilung durch Zahlung sieht das Gesetz hier nicht vor.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Bereits seit langem wird die Frage diskutiert, ob die Zahlung rückständiger Miete innerhalb der sogenannten Schonfrist nicht nur die fristlose Kündigung heilen soll, sondern auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Hierfür aber bedarf es einer gesetzlichen Änderung. Dies wird mit dem jüngsten Urteil des BGH noch einmal klargestellt. Ob und wie dies erfolgen soll, könnte etwa in der sogenannten Mietrechtskommission diskutiert werden, die im Koalitionsvertrag der beiden Regierungsparteien vorgesehen ist. Zu berücksichtigen wären dabei zum einen die systematischen Unterschiede der beiden Kündigungstatbestände. Zum anderen könnte auch überlegt werden, ob Mietzahlungen, die etwa vom Jobcenter übernommen werden, direkt an den Vermieter gezahlt werden können.