Kein Hinnehmen des Vermieterstandpunkts durch freiwilligen Auszug – Betriebskostennachforderung im Zahlungsverzug

Mit Beschluss vom 13. August 2024 (Az.: VIII ZR 255/21) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein freiwilliger Auszug des Wohnungsmieters nicht bedeutet, dass das dieser die Rechtsposition des Vermieters bei Streitigkeiten einnimmt. Im vom BGH zu beurteilenden Sachverhalt stritten sich Vermieter und Mieter über die Höhe der Miete und über den Nachzahlungsbetrag aus Betriebskosten. Im Zuge dieses Streits kündigte der Vermieter fristlos. Obwohl sich der Mieter gegen die Räumungsklage gerichtlich wehrte, zog der Mieter während des gerichtlichen Verfahrens aus. Der BGH wertete diesen freiwilligen Auszug aber nicht als Anerkenntnis der Räumungsklage.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz Justiziar des GdW

Man erinnert sich: Liegt die Miete des Vormieters über 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann muss der Vermieter nicht die Miete senken, um die grundsätzliche Regelung der Mietpreisbremse einzuhalten, sondern kann die Vormiete verlangen. Solche Fälle kommen lediglich bei Mietverhältnissen im Bestand vor, die vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse begründet wurden oder bei einem Wechsel der Mietvertragsparteien in einem Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurde. Um die verfassungsrechtlichen Anforderungen einzuhalten, sollte es gerade im ersten Fall nicht dazu kommen, dass die Miete zu senken ist – Stichwort Bestandsschutz. Wichtig ist, dass der Vermieter die Auskunft unaufgefordert geben muss. Seiner Auskunftsverpflichtung kommt der Vermieter durch bloße Angabe der Höhe der Vormiete nach, ohne dafür personenidentifizierende Daten des Vormieters mitzuteilen. Weitere Informationen kann der Mieter nur verlangen, wenn die Angaben nicht allgemein zugänglich sind. Insofern hat hier der Vermieter schon mehr gemacht, als notwendig ist. Die Auskunft ist dabei eine Wissenserklärung. Eine falsche Auskunft würde nicht nur Rückforderungsansprüche auslösen, sondern wäre gleichfalls auch strafrechtlich relevant. Insofern ist die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) getroffene Regelung – sofern man sich für diesen Weg entscheidet – interessengerecht. Das BGB geht von redlichen Vertragspartnern aus und so sollte es auch bleiben.