Indexmietvereinbarung darf nicht an unerwarteter Stelle im Mietvertrag untergebracht sein

Mit Beschluss vom 13. Januar 2025 (Az.: 63 S 138/24) hat das Landgericht Berlin II (LG) entschieden, dass eine Vereinbarung einer Indexmiete als Unterpunkt eines mit „Sonstige Vereinbarungen“ überschriebenen Paragrafen, der im Übrigen keine materiellen Mietvertragspflichten regelt, überraschend und damit unwirksam ist. Im zu beurteilenden Sachverhalt enthielt der zwischen den klagenden Mietern und dem beklagten Vermieter geschlossene Mietvertrag eine Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete. Da der Mietvertrag wiederholt verwendet wird, handelte es sich um sogenannte allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Die Klausel wurde nicht beim Unterpunkt „Miete und Nebenkosten“, sondern als „Sonstige Vereinbarung“ eingeordnet. Es folgte ein bloßer Verweis auf die gesetzlichen Bestimmungen. Nach einer Mietzinsanpassung durch den Beklagten erhoben die Mieter Klage und begehrten festzustellen, dass die Indexmietvereinbarung unwirksam abgeschlossen wurde und sich die Miethöhe in der Folge nicht verändert habe. Das Landgericht entschied, dass die vereinbarte Regelung zur Indexmiete kein Bestandteil des Mietvertrags geworden ist, da die Regelung an der untergebrachten Stelle als überraschende AGB-Klausel einzuordnen sei. Zudem verstoße ein bloßer Verweis auf eine Rechtsnorm, die ohne Gesetzestext nicht verständlich ist, gegenüber einem Verbraucher unter Berücksichtigung der EuGH-Rechtsprechung gegen das Transparenzgebot.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Zu den wesentlichen Bestimmungen eines Vertrages zählen der Vertragsgegenstand, der Vertragspartner und natürlich der Preis, hier die Miethöhe. Unabhängig des Umstands, dass es nicht besonders klug ist, einen dieser Punkte „irgendwo hinten im Vertrag zu verstecken“ und hievon abzuraten ist, kann aufgrund der Bedeutung dieser Vertragsbestandteile verlangt werden, dass beide Vertragspartner auf diese wesentlichen Punkte ein besonderes Augenmerk legen. Eine diesbezügliche Nachfrage darf auch nicht dazu führen, dass der interessierte Mieter die Wohnung nicht bekommt. Nach all dem erscheint es zwar überraschend, dass dieser Punkt am Ende des Vertrages behandelt wird, ob dies auch für den Inhalt zutrifft, mag bezweifelt werden. Denn auch Verbrauchern kann zugemutet werden sich den Vertrag genau anzusehen. Schließlich sind Verweise auf mietvertragliche Bestimmungen auch im Mietvertrag grundsätzlich möglich. Insofern und unabhängig des hier besprochenen Falles ein Plädoyer gegen einen ausufernden Verbraucherschutz.