Immobilienkrise: Noch nicht überwunden, aber der Markt hat sich aus der Starre befreit

In allen Segmenten überwiegt die Einschätzung, die Lage am Immobilienmarkt habe sich gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 verschlechtert. In der bis 2021 mit Top-Werten beurteilten Logistikbranche nehmen mittlerweile fast ebenso viele Befragte eine gegenüber dem ersten Halbjahr verbesserte (26 Prozent) wie eine schlechtere Konjunkturlage (27 Prozent) wahr. Deutlich pessimistischer bewerten die Expertinnen und Experten die Lage in den anderen Segmenten. 36 Prozent der Befragten geben an, die Konjunkturlage am Wohnungsmarkt habe sich verschlechtert. 44 Prozent teilen diese Einschätzung für den Einzelhandel und sogar 50 Prozent für den Büromarkt.

Gleichwohl scheint die Talsohle überwunden zu sein. Die Konjunkturstimmung hat sich zum zweiten Mal in Folge aufgehellt, nachdem im Jahr der Zinskrise 2022 in den Märkten für Wohnen, Büro und Einzelhandel ein Tiefstand erreicht wurde. Der Logistiksektor hatte sich bisher gegen diesen Trend robust gezeigt und wird erst seit dem zweiten Halbjahr 2024 von einer knappen Mehrheit auf einem schlechteren Konjunkturniveau gesehen als im Halbjahr zuvor.

„Die letzten zwei Jahre im Wohnungsbau waren schwierig für die Branche. Nun ist die Stimmung deutlich positiver. Die Zinsen sind gesunken, die Baustoffpreise entwickeln sich günstig und sind in Teilen sogar rückläufig, die Baukosten stabilisieren sich und die Auftragsreichweite steigt deutlich. Diese optimistischere Grundstimmung der Branche wird nicht nur durch das Expertenpanel Immobilienmarkt bestätigt, sondern auch durch andere Umfragen. Im Jahreswirtschaftsbericht 2025 der Bundesregierung ist die steigende Tendenz zum Beispiel bei der Nachfrage nach Baukrediten ebenfalls ablesbar. Das alles in Kombination mit unserer Rekordförderung von 3,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau auch in diesem Jahr wird zu einer Erholung im Wohnungsbausektor beitragen“, erklärte Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, dazu.

Rückgang der Neubauzahlen erwartet

Die Aussichten für den Neubau schätzt die Mehrheit der Befragten weiterhin pessimistisch ein, allerdings mit einer nachlassenden Dynamik. 57 Prozent rechnen für das erste Halbjahr 2025 mit rückläufigen Fertigstellungszahlen im Mietwohnungsbau. Am Büromarkt erwarten 48 Prozent sinkende Neubauzahlen, im Einzelhandel 43 Prozent. Eine Ausnahme ist das Logistiksegment, für das immerhin 30 Prozent mit steigenden Neubauvolumina rechnen (fallend: 23 Prozent).

Mieten werden weiter steigen

Bei den Mieten erwarten die Experten in allen Marktsegmenten eine Steigerung. Besonders ausgeprägt ist der Trend am Mietwohnungsmarkt: 85 Prozent der Befragten rechnen für das erste Halbjahr 2025 mit weiter steigenden Wohnungsmieten (fallend: 2 Prozent). Selbst im Einzelhandel gehen mittlerweile 28 Prozent von einem Aufwärtstrend aus (fallend: 27 Prozent). Im Bürosektor rechnen 32 Prozent der Befragten (fallend: 20 Prozent) mit Anstiegen und im Logistiksegment 36 Prozent (fallend: 18 Prozent).

Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen bleibt verhalten

Die Konjunkturkrise, aber auch flexible Arbeitsplatzkonzepte wirken sich auf die Nachfrage nach Büroflächen aus. 45 Prozent der Befragten erwarten für den Büromarkt entsprechend eine rückläufige Flächennachfrage. Im Einzelhandel erwarten 41 Prozent, dass die Nachfrage nach Flächen abnimmt.

Energetische Sanierungen im Bestand sind ein Wachstumsmarkt

Eine positive Entwicklung sehen die Fachleute dagegen bei umfassenden energetischen Sanierungsvorhaben im Bestand. Hier ist das Mietwohnungssegment führend, für das 52 Prozent der Befragten mit einem Anstieg der umgesetzten Maßnahmen im ersten Halbjahr rechnen (rückläufig: 15 Prozent). In den drei Wirtschaftsimmobilienmärkten liegen die Anteile der hinsichtlich Sanierung optimistisch gestimmten Fachleute etwas niedriger. In den Segmenten Büro (37 Prozent), Logistik (36 Prozent) und Einzelhandel (34 Prozent) erwarten aber immerhin noch etwa doppelt so viele der Befragten eine Zunahme als eine Abnahme von Sanierungen.

Das BBSR-Expertenpanel Immobilienmarkt bietet einen detaillierten Einblick in die Stimmungslage und die Trendeinschätzungen der verschiedenen Teilmärkte der Immobilienbranche. Eine ausführliche Darstellung von Ergebnissen aus dem BBSR-Expertenpanel zu den Konjunkturtrends wird das BBSR in den kommenden Wochen veröffentlichen. (schl/schi)