Die Gemeinschaftsprojekte von Wohnungswirtschaft und eco2nomy

Strukturierte unternehmensübergreifende Zusammenarbeit

Die Dekarbonisierung großer wohnungswirtschaftlicher Gebäudebestände ist mit durchschnittlich 530 Euro brutto je Quadratmeter¹⁾ richtig teuer. Kluge und vorausschauende Entscheidungen sind erforderlich, so dass alle Maßnahmen sitzen. Und das in einem Markt, der geprägt ist von großer Marktdiffusität und -komplexität, vielfältigen Akteuren, unterschiedlichsten Angeboten, fragmentierten Prozessen sowie Kundenferne und „Kosten- und Margenkaskaden“ bei klassischem mehrstufigem Vertrieb, unter anderem bei Heizungsanlagen.

Alles in allem, nicht trivial. Und gleichermaßen die Basis für vielfältige Verbesserungen insbesondere durch Überwindung der Limitierungen aufgrund von Marktfragmentierung und -intransparenz. Und genau darauf bauen die Gemeinschaftsprojekte der Wohnungswirtschaft und eco₂nomy auf. Sie bieten die Möglichkeit, strukturiert zusammen zu arbeiten und gemeinsam mehr zu erreichen als jeder und jede für sich allein.

Das erklärte Ziel: Gemeinsam machen wir die Dekarbonisierung großer Gebäudebestände einfacher, kostengünstiger, wirtschaftlicher und schneller. Ingeborg Esser, GdW Hauptgeschäftsführerin, bringt die Essenz der Gemeinschaftsprojekte auf den Punkt: „Gemeinsam schaffen wir einen guten Überblick über den Markt sowie über relevante Anbieter und Angebote. Wir erarbeiten belastbare Entscheidungsgrundlagen für relevante Geschäftsansätze und ermöglichen auf Basis neuer Formen unternehmensübergreifender Zusammenarbeit Vorteile für alle Beteiligten.“

Und Joachim Eckert ergänzt zur Motivation des Verbandes: „Wir wollen Transparenz in den Markt bekommen. Wir teilen gute und schlechte Erfahrungen. Und bauen Gutes weiter aus, damit es von vielen Unternehmen genutzt werden kann.“

S HOCH 3, 20+X%, 10dezi, Let the sun shine

Der aktuelle Fokus der Gemeinschaftsprojekte liegt auf Gewerken und Beschaffungsgruppen mit ausgeprägtem Produkt- und Servicecharakter:

1. S HOCH 3: Standortbestimmung Serielle Sanierung²⁾
2. 20+X%: Digitale Betriebsoptimierung und Energiemanagement
3. 10dezi: Nachhaltige Versorgungslösungen für bislang dezentral versorgte Wohnungen und Gebäude
4. Let the sun shine: Photovoltaik, Mieterstrom, Wärmepumpenstrom, energiewirtschaftliche Optimierung

Alle Projekte verfolgen dieselbe Zielsetzung mit Vorteilen für Wohnungsunternehmen und Anbieter gleichermaßen: 20 bis 30 Prozent Aufwands- und Kostenreduktion bei guter und zum Teil besserer Qualität für Wohnungsunternehmen und 50 bis 100 Prozent höhere Vertriebseffektivität für relevante Anbieter.

Auch die jeweils angegangenen Fragestellungen sind auf oberster Ebene immer dieselben: Welche Angebote und Anbieter sind für welche Gebäude- beziehungsweise Quartierssituation besonders gut geeignet? Und warum? Was kosten die Angebote? Und was bringen sie? Wie können Wohnungs- und Immobilienunternehmen in ihrem Kreis bestmöglich zusammenarbeiten? Und wie mit relevanten Anbietern? Wo gibt es Sollbruchstellen? Und wie können diese gegebenenfalls stabilisiert und ganz gefixt werden?

Und auch die Vorgehensweise ähnelt sich über die verschiedenen Gewerke hinweg. Kernbestandteile sind

• Markttransparenzschaffung auf Basis strukturierter Lösungs- und Innovationsworkshops mit vielfältigen Anbietern
• Strukturierte Angebotsvergleiche sowie Kosten- und Nutzenquantifizierung aus Vermieter- und Mieterperspektive für typische, statistisch relevante und wohldefinierte Anwendungsfälle (Anwendungsfall-Quantifizierung)
• Multidimensionale Anbieter- und Angebotsbewertung, -klassifizierung und  
  -priorisierung
• Kollaborative Optimierung von Kern-, Management- und Unterstützungsprozessen inkl. Qualitätsmanagement, „Optimierung der Optimierung“ und „Besserwerden im Besserwerden“
• Beschaffungsoptimierung, vorausschauende Bedarfsplanung, Mengenbündelung, Pool Buying, Rahmenverträge, …

Bei aller Universalität und Skalierbarkeit des Ansatzes über die verschiedenen Gewerke und Beschaffungsgruppen hinweg unterscheiden sich die konkreten Optimierungsansätze und deren Relevanz sehr wohl in den verschiedenen Gruppen. Und genau das macht die gemeinsame Arbeit spannend und relevant.

Die Projekte gehen dabei klar über lockeren Erfahrungsaustausch, reines Storytelling und Excel-Sheet Basteleien hinaus. Und sie sind auch nicht einer der weit verbreiteten Start-up Pitch Wettbewerbe oder Matching Events.

Der Fokus liegt auf strukturierter Zusammenarbeit und Wertgenerierung. Denn nur so kann greifbarer Wert geschaffen werden. Im Bereich der Wohnungsunternehmen unabhängig von der Unternehmensgröße. So nehmen an den Projekten Wohnungsunternehmen im gesamten Größenspektrum von weniger als 500 Wohnungen bis zu mehr als 100.000 Wohnungen teil. Und alle ziehen greifbaren Nutzen aus der gemeinsamen Zusammenarbeit.

Zusätzlich sind die Eintritts- und Teilnahmebarrieren für Wohnungsunternehmen gering. Eine geringe Teilnahmegebühr und freie Wahlmöglichkeiten über den Umfang der aktiven Einbindung ins Projekt, mit verschiedenen, selbstbestimmten Rollen: Aktiv auf dem Projektspielfeld oder eher passiv auf der Tribüne. Beides ist ok.

Bei den Projekten ist es im Übrigen nicht erforderlich, dass sich die teilnehmenden Unternehmen einer Einkaufsgenossenschaft oder einem ähnlichen formalen, gesellschaftsrechtlichen Konstrukt anzuschließen. Hohe Ein- und Austrittsbarrieren sowie strukturelle, administrative Grundkosten sind für das, was wir machen, nicht angebracht und der Sache nicht dienlich.

Eines ist jedoch unerlässlich. Und das ist die Verlässlichkeit von Wohnungsunternehmen bei skalierten Aktivitäten. Wenn substantielle Mengenrabatte erzielt werden sollen, müssen die entsprechenden Bestellungen im Rahmen der Projekte abgewickelt werden. Wenn jeder sein Ding macht, wird´s nichts. „Wer den Mund spitz macht, muss auch pfeifen, hat mein Opa immer gesagt.“ meint Joachim Eckert.

Win-Win

Um stumpfe Machtspielchen, Armdrücken oder Fingerhakeln – Wohnungswirtschaft gegen Anbieter und andersherum – geht es in den Projekten definitiv nicht. Im Fokus steht, gemeinsame Verbesserungen zu erzielen. Im Kreise von Wohnungsunternehmen und im Zusammenspiel von Wohnungsunternehmen und Anbietern. Diese und weitere Vorteile ergeben sich konkret für Wohnungs- und Immobilienunternehmen:

• Markttransparenz in der Breite des Marktes sowie in effizienter und klar strukturierter Weise
• Know-how Aufbau und unternehmensübergreifendes Lernen
• Solide Entscheidungsgrundlagen für relevante Entscheidungen
• Realisierung von Skalenvorteilen und kollaborativen Prozessoptimierungen: Bessere Planung, Vereinfachungen, Schnittstellenvermeidung sowie -optimierung, Automatisierung, …
• Unternehmensübergreifendes Qualitätsmanagement und kontinuierliche Optimierung

Und für leistungsstarke Anbieter von Dekarbonisierungsleistungen und weiteren Angeboten stehen unter anderem diese Punkte auf der Vorteilsliste:

• Objektive Standortbestimmung und Bewertung der eigenen Leistungsfähigkeit
• Hinweise zu Stärken und zu Verbesserungsansätzen in Bezug auf Angebote und den Vertriebsprozess
• „Qualitätsstempel“ für leistungsstarke Anbieter und Angebote mit der Möglichkeit zur aktiven, positiven Kommunikation
• Attraktive Geschäftsopportunitäten und Skalierung unter anderem über Pool Buying und Rahmenverträge
• Steigerung der Vertriebseffektivität und -effizienz sowie kollaborative Prozessoptimierungen

Allesamt sind das Punkte, die nur geschaffen werden können, wenn man strukturiert zusammenarbeitet. Nach einem klaren Regelwerk sowie mit dem nötigen Spielwitz. Dann geht richtig viel und das mit vergleichsweise wenig Aufwand für jede und jeden Einzelnen.

Greifbare Verbesserungen

Einen Überblick zu den verschiedenen bereits realisierten und aktuell laufenden Projekten sowie zu relevanten Optimierungsansätzen finden Sie in der Übersichtstabelle.

Tabelle: Die Gemeinschaftsprojekte von Wohnungswirtschaft und eco₂nomy im Überblick

Hand aufs Herz. Ist das nun relevant und werthaltig? Ganz klar ja. Was wir am Markt sehen: Für nachhaltige, CO₂-freie Heizungssysteme für ein und dasselbe Gebäude sind Preisunterschiede von weit über 100% nicht untypisch. Bedingt durch verschiedene Technologien und insbesondere Wärmepumpenvarianten, durch unterschiedliche Anlagendimensionierung oftmals mit substantieller Überdimensionierung sowie durch Planungs- und Installationsleistungen, bei denen man zum Teil nicht nachvollziehen kann, was alles gemacht bzw. in Rechnung gestellt wird.

Gleichartige Bandbreiten sind im Übrigen auch bei Contracting keine Seltenheit. Und da geht es aufgrund der zugehörigen Wärmelieferungen über lange Vertragslaufzeiten um noch mehr Geld als bei den Heizungsanlagen allein.

Bei digitaler Betriebsoptimierung sind 80% und mehr Preisunterschied für vergleichbare Monitoring- und Echtzeit-Optimierungslösungen bzw. -services nicht untypisch.
Und ebenso bei vergleichsweise klar definierten Energieberatungs- und Fördermanagementleistungen. Auch dort sind Preisunterschiede von 80% und mehr an der Tagesordnung.

Wer nicht aufpasst, wer den Markt nicht in der Breite und Tiefe scannt, wer nicht strukturiert Kosten und Nutzen abgleicht, der oder die läuft Gefahr, bei teuren Anbietern für teure Angebote zu viel zu zahlen. Und wer nur über vergleichsweise kleine Mengengerüste verfügt, dem entgehen Verhandlungsmacht sowie Lern- und Gestaltungsmöglichkeiten.

Bezugnehmend auf den Ursprung von eco₂nomy in Stuttgart und auf den schwäbischen Dialekt einiger der eco₂nomy Kolleginnen und Kollegen sagt Joachim Eckert mit einem Augenzwinkern: „Unsere Projekte sind nicht nur etwas für Sparschwaben. Was wir tun, ist für alle relevant. Deutschlandweit.“

Und noch mehr

Ausgehend von den bislang realisierten Projekten steht noch mehr an. So werden die Grundprinzipien strukturierter unternehmensübergreifender Zusammenarbeit aktuell auch für komplexe Quartierstransformationen sowie für Nah- und Fernwärmelösungen angewendet. Auch hier zeichnen sich Vorteile durch die gezielte Schaffung von Transparenz und Wettbewerb sowie durch neue Formen digital unterstützter Zusammenarbeit ab.

Und zusätzlich wird mit Anbietern, die in den bisherigen Projekten besonders positiv aufgefallen sind, an neuen integrierten Leistungsangeboten und Prozessen gearbeitet, die die Transformation und die Dekarbonisierung großer Gebäudebestände konsequent hin zu einem modularen Produktgeschäft aus dem Katalog entwickeln: Strategie, Management und operative Ausführung in konsistenter Form und aus einem Guss.

Joachim Eckert beschreibt den Weg nach vorne: „Der Anspruch ist hoch. Barrieren und Stolpersteine gibt es vielfältige. Und gerade deswegen ist es wichtig, die Kräfte zu bündeln. Und das in strukturierter Art und Weise. Gemeinsam sind wir stark.“

1) Durchschnittliche Investitionsbedarfe auf Portfolioebene 530 € je m² beheizter Wohnfläche, brutto, vor Förderung bei Berücksichtigung aktueller Marktpreise, mit zum Teil substantiellen Abweichungen von Portfolio zu Portfolio und deutlich höheren Kosten auf Einzelgebäudeebene bei Vollsanierungen

2) Vgl. DW Artikel „S HOCH 3 – Standortbestimmung Serielle Sanierung“, Mai 2024

Von Dr. Martin Handschuh, Gründer und Geschäftsführer, eco₂nomy GmbH & Joachim Eckert, Leiter Kooperationen & Netzwerke, GdW