Zur Unwirksamkeit einer Zahlungsverzugskündigung innerhalb der Schonfrist

Mit Urteil vom 5. Juli 2024 (Az.: 1 S 19/24) hat das Landgericht Ellwangen (LG) entschieden, dass ein Vermieter rechtsmissbräuchlich handelt, wenn er das Mietverhältnis aufgrund Zahlungsverzug beendet, für die er selbst durch fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen die Ursache gesetzt hat. Aufgrund einer vom klagenden Vermieter inhaltlich fehlerhaften Betriebskostenabrechnung verlangte dieser fortan erheblich erhöhte und unzulässige Vorauszahlungen. Die Mieterin zahlte zunächst, geriet aber aufgrund der Zahlung in finanzielle Schieflage und kam mit zwei monatlichen Zahlungen in Rückstand. Der Vermieter kündigte daraufhin sowohl außerordentlich als auch ordentlich und klagte auf Herausgabe der Mietsache und Zahlung der Rückstände. Ein vollständiger Ausgleich der Mietschulden bis zum Ablauf der Schonfrist erfolgte durch die Beklagte ebenso wenig, wie eine Aufrechnungserklärung mit den zu viel geleisteten Überzahlungen, weswegen das Amtsgericht dem klägerischen Antrag entsprach. Das Berufungsgericht wertete die Kündigungen jedoch als unwirksam und wies im Zusammenhang mit der im Berufungsverfahren erklärten Aufrechnung der Beklagten die Klage überwiegend ab.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW