Zur Unwirksamkeit einer Zahlungsverzugskündigung innerhalb der Schonfrist

Mit Urteil vom 5. Juli 2024 (Az.: 1 S 19/24) hat das Landgericht Ellwangen (LG) entschieden, dass ein Vermieter rechtsmissbräuchlich handelt, wenn er das Mietverhältnis aufgrund Zahlungsverzug beendet, für die er selbst durch fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen die Ursache gesetzt hat. Aufgrund einer vom klagenden Vermieter inhaltlich fehlerhaften Betriebskostenabrechnung verlangte dieser fortan erheblich erhöhte und unzulässige Vorauszahlungen. Die Mieterin zahlte zunächst, geriet aber aufgrund der Zahlung in finanzielle Schieflage und kam mit zwei monatlichen Zahlungen in Rückstand. Der Vermieter kündigte daraufhin sowohl außerordentlich als auch ordentlich und klagte auf Herausgabe der Mietsache und Zahlung der Rückstände. Ein vollständiger Ausgleich der Mietschulden bis zum Ablauf der Schonfrist erfolgte durch die Beklagte ebenso wenig, wie eine Aufrechnungserklärung mit den zu viel geleisteten Überzahlungen, weswegen das Amtsgericht dem klägerischen Antrag entsprach. Das Berufungsgericht wertete die Kündigungen jedoch als unwirksam und wies im Zusammenhang mit der im Berufungsverfahren erklärten Aufrechnung der Beklagten die Klage überwiegend ab.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Grundsätzlich können Mieter einmal alle zwei Jahre eine aufgrund von Mietrückständen drohende außerordentliche Kündigung dadurch abwenden, dass sie innerhalb der zweimonatigen Schonfrist den Vermieter vollständig befriedigen – anderenfalls ist die Kündigung wirksam. Der Mieter hat den vermeintlich fehlenden Betrag aber nicht innerhalb der Schonfrist zurückgezahlt. Das Gericht beruft sich auf §242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB Treu und Glauben) und meint, dass es treuwidrig wäre, wegen eines Mietrückstands zu kündigen, der nicht besteht und selbst vom Vermieter verursacht war. Auf den ersten Blick nachvollziehbar. Aber: Im Fall der Mietminderung gilt, dass sich der Zahlungsrückstand aus der Differenz zwischen die vertraglich vereinbarten, zuletzt gültigen, eben die ungeminderte Miete und der geminderten Miete ergibt. Schließlich kann im Kündigung-Räumungsrechtsstreit von Mieterseite neben dem Einwand der Minderung wegen eines Mietmangels auch das Zurückbehaltungsrecht in Anspruch genommen werden. Im Ergebnis wäre also auch hier die Frage nach einem Zurückbehaltungsrecht des Mieters zu stellen gewesen. Der Rückgriff auf Treu und Glauben ist ein wackeliges und häufig das letzte Mittel der juristischen Argumentation. Es meint nichts anderes als dass das einmal gefundene rechtliche Ergebnis ungerecht sei. Vorher sollte aber Recht nach den zur Verfügung stehenden Bestimmungen des Rechts gesprochen werden.