Verzerrtes Bild bei Mietentwicklung: Angebotsmieten sind nicht repräsentativ
Angebotsmieten basieren auf den Preisen, die für Wohnungen bei Neuvermietung gefordert werden – häufig auf Plattformen wie ImmoScout24 oder Immowelt. Doch nicht alle Wohnungen werden über diese Portale angeboten. Besonders kommunale Wohnungsunternehmen oder Wohnungsgenossenschaften nutzen oft alternative Wege, um freie Wohnungen zu vergeben, etwa interne Wartelisten. Ihre vergleichsweise moderaten Mietforderungen finden so keinen Eingang in die Statistiken zu Angebotsmieten.
Umfragen des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW bei seinen Mitgliedsunternehmen haben ergeben, dass rund 56 Prozent der neu vermieteten Wohnungen nicht in Online-Portalen angeboten werden. Das Niveau der Neuvermietungsmieten bei den GdW-Unternehmen liegt zudem knapp ein Viertel unter dem aus Online-Portalen ermittelten Angebotsmieten. Besonders deutlich sind die Abweichungen in angespannten Wohnungsmärkten. Sie berichteten beispielsweise die GdW-Unternehmen in München und Berlin ein Neuvermietungsmietenniveau, dass im zweiten Halbjahr 2023 47 beziehungsweise 39 Prozent unter dem Niveau der Online-Portale lag. Vor allem günstige Angebote werden also von den Online-Portalen nur unzureichend erfasst.
Bestandsmieten: Deutlich moderater
Die Linkspartei hat angesichts gestiegener Mieten kürzlich ein gesetzliches Verbot von Mieterhöhungen gefordert. Die Linke bezieht sich unter anderem auf Zahlen zu Mietentwicklungen, die aus einer Antwort der Bundesregierung hervorgehen. Diese Antwort der Bundesregierung zeigt jedoch lediglich, wie die auf Onlineportalen erfassten Angebote in den vergangenen Jahren gestiegen sind. Zwischen 2014 und 2023 haben sie vielfach die Inflationsrate übertroffen (23,1 Prozent). Besonders stark war demnach der Anstieg in Städten wie Berlin (100 Prozent), Potsdam (71 Prozent) und Leipzig (58 Prozent). Diese Zahlen sorgen für Schlagzeilen – und sie werden oft genutzt, um politische Forderungen nach Mietbegrenzungen zu rechtfertigen, ohne die komplexe Realität des Wohnungsmarkts vollständig zu betrachten.
Eine differenzierte Betrachtung zeigt, dass die Bestandsmieten in denselben Städten im gleichen Zeitraum von 2014 bis 2023 wesentlich langsamer gestiegen sind. Laut Daten von empirica regio verzeichnen Bestandsmieten folgende Zuwächse:
- Berlin: 40 Prozent
- Potsdam: 33 Prozent
- Leipzig: 39 Prozent
Verglichen mit den drastischen Steigerungen bei den online erfassten Angebotsmieten relativiert sich die Wahrnehmung von „explodierenden Mieten“. Gleichzeitig sind die Haushaltseinkommen der Berliner im Zeitraum 2014 bis 2023 um gut 37 Prozent gestiegen (Potsdam: 35 Prozent, Leipzig: 31 Prozent). Dies bedeutet, dass die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte im Bestand weitgehend stabil geblieben ist.
Analysen von empirica zeigen seit 2015 eine wachsende Kluft zwischen Neuvertragsmieten – „bis vier Jahre Wohndauer“ – und Bestandsmieten – „insgesamt“ beziehungsweise „ab 12 Jahren Wohndauer“. Dies soll nichts beschönigen: Wohnungen sind knapp und bei Neuvermietung oft teuer – nicht aber im Bestand. Dies ist ein wichtiger Unterschied, der in der öffentlichen Diskussion oft übersehen wird.
Politische Schlussfolgerungen: Beide Seiten der Medaille berücksichtigen
Die aktuelle Fokussierung auf online inserierte Angebote allein hat tiefgreifende Auswirkungen auf die Wohnungsbaupolitik. Die hohen Neuvertragsmieten sind ein klares Symptom des angespannten Wohnungsmarkts, aber sie sind nicht mal repräsentativ für alle Neuvermietungen. Wer darüber hinaus die Entwicklung der Bestandsmieten außer Acht lässt, riskiert, Maßnahmen zu ergreifen, die den tatsächlichen Bedarf verfehlen.
Wohnungen in Deutschland sind knapp – das ist unbestritten. Umso wichtiger ist es, den Wohnungsbau voranzutreiben, statt eine Schieflage in der Wahrnehmung zu erzeugen. Die öffentliche und politische Diskussion sollte daher beide Seiten der Medaille – Angebotsmieten und Bestandsmieten – berücksichtigen. Nur so lassen sich fundierte und zielgerichtete Entscheidungen für eine nachhaltige Wohnungs- und Mietenpolitik treffen. (zeis)
