Trotz Bevölkerungsrückgang: Wohnungsneubau bleibt zwingend erforderlich
Bevölkerungsentwicklung: Wachstum der 2010er Jahre ist vorbei
Nach einem Jahrzehnt kräftigen Bevölkerungswachstums infolge hoher Zuwanderung ist Deutschland 2025 in eine Phase der Stagnation eingetreten. Die empirica-Analyse zeigt: Die Auslandszuwanderung reicht zunehmend nicht mehr aus, um den stark wachsenden Sterbeüberschuss zu kompensieren. Für das Jahr 2025 wird bundesweit ein Bevölkerungsrückgang von rund 100.000 Personen ausgewiesen, der erste außerhalb der Corona-Jahre seit den späten 2000er Jahren.
Auch für die kommenden Jahre rechnet empirica nicht mit einer Rückkehr zu den hohen Wanderungssalden der 2010er Jahre. Im mittleren Szenario der Bevölkerungsprognose wird zwar bis etwa 2030 noch ein leichtes Wachstum erwartet, langfristig jedoch ein moderater Rückgang der Einwohnerzahl bis Mitte der 2040er-Jahre. Regional verstärken sich dabei bekannte Muster: Während insbesondere Süddeutschland, das Rhein-Main-Gebiet sowie die Metropolräume Hamburg und Berlin vergleichsweise stabil bleiben, verlieren viele ostdeutsche Landkreise weiter an Bevölkerung.
Haushaltsentwicklung: Zentrale Treiber der Wohnungsnachfrage
Entscheidend für den Wohnungsmarkt ist jedoch weniger die absolute Einwohnerzahl als die Entwicklung der Haushalte. Hier zeigt der Wohnungsmarktbericht eine klare Dynamik: Zwischen 2011 und 2024 ist die Zahl der Haushalte in Deutschland um rund 3,1 Millionen auf 40,7 Millionen gestiegen, ein Plus von mehr als acht Prozent und damit deutlich stärker als das Bevölkerungswachstum im gleichen Zeitraum.
Ursache ist vor allem die anhaltende Verkleinerung der Haushalte. Diese verläuft inzwischen anders als in früheren Jahrzehnten: Während in den Großstädten die durchschnittliche Haushaltsgröße zuletzt kaum noch sank, setzte sich die Haushaltsverkleinerung vor allem in den westdeutschen Landkreisen fort. Alterung der Bevölkerung, veränderte Lebensformen und eine steigende Zahl alleinlebender älterer Menschen führen dazu, dass selbst bei stagnierender oder rückläufiger Bevölkerung zusätzlicher Wohnraumbedarf entsteht.
Für die Zukunft prognostiziert empirica einen weiteren Anstieg der Haushaltszahlen: Bis 2030 sollen rund 360.000 zusätzliche Haushalte entstehen, bis Mitte der 2040er Jahre sogar weitere rund 740.000. Besonders in den Metropolregionen und deren Umland bleibt die Nachfrage nach Wohnraum damit hoch – auch ohne starkes Bevölkerungswachstum.
Neubaunotwendigkeit: 225.000 Wohnungen pro Jahr – mindestens
Aus der Kombination von Haushaltsentwicklung, demografischem Wandel und qualitativen Anforderungen leitet empirica eine weiterhin hohe Neubaunachfrage ab. Im mittleren Szenario liegt der rechnerische Bedarf bis Anfang der 2030er Jahre bei rund 225.000 Wohnungen pro Jahr. Ab Mitte der 2030er-Jahre steigt dieser Wert sogar wieder an, auf bis zu 260.000 bis 270.000 Wohnungen jährlich.
Treiber dieser Entwicklung sind nicht nur zusätzliche Haushalte, sondern auch qualitative Zusatzbedarfe, etwa durch altersgerechtes Wohnen, barrierearme Grundrisse oder veränderte Wohnwünsche. Gleichzeitig verschiebt sich die Nachfrage weiter zugunsten des Geschosswohnungsbaus: Während der Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern mittelfristig sinkt, nimmt die Nachfrage nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wieder zu.
Demografie ersetzt keine Baupolitik
Der empirica Wohnungsmarktbericht 2026 macht deutlich: Ein leichter Bevölkerungsrückgang bedeutet keine automatische Entlastung der Wohnungsmärkte. Die Zahl der Haushalte wächst weiter, regionale Engpässe bleiben bestehen, und der rechnerische Neubaubedarf liegt deutlich über den aktuell zu erwartenden Fertigstellungszahlen.
Vor diesem Hintergrund bleibt der Wohnungsneubau insbesondere im bezahlbaren Segment und in wachstumsstarken Regionen eine zentrale Voraussetzung für stabile Wohnungsmärkte. Die demografische Entwicklung reduziert den Handlungsdruck nicht, sondern verändert ihn: Weg von reiner Mengenpolitik, hin zu regional differenzierten, zielgenauen und langfristig tragfähigen Wohnungsbaukonzepten. (schi)
