Recht so

Unzulässigkeit einer gewinnbringenden
Untervermietung von Wohnraum

Mit Urteil vom 9. Oktober 2025 (Az.: 2-11 S 107/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung des Wohnraums nicht gegeben ist, wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt. In dem zu beurteilenden Sachverhalt hat der Mieter seine Wohnung zu einem Mietzins weitervermietet, der mehr als doppelt so hoch war wie seine an den Vermieter zu zahlende Miete. Der BGH verneinte ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte sowie der Erwägungen des Gesetzgebers sei die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Der Zweck der Untervermietung bestehe hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen. Zwar sei der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse anzuerkennen, die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, sei hiervon indes nicht umfasst. Ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung sei nicht gegeben.

EXPERTENMEINUNG von Carsten Herlitz Justiziar des GdW

Mit der Entscheidung hat der BGH im Ergebnis klargestellt, dass die Höhe der Untermiete mit der Hauptmiete korrespondieren soll. Hintergrund ist, dass die Untervermietung im Sinne des § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB; Vermietung eines Teils der Wohnung) den Zweck hat, dass der Mieter bei Änderung der Lebensverhältnisse wieder in die Wohnung zurückzukehren könnte. Es geht nicht um Gewinnmaximierung. § 553 BGB gilt allerdings nicht, wenn eine Rückkehr ausgeschlossen ist. Dann greift der strengere § 540 BGB. Auch wenn sich der BGH zu dieser Frage nicht geäußert hat, so dürfte der Vermieter ein Recht haben, die Höhe der Untermiete zu erfahren. Dies erschien zuvor streitig.