Recht so

Mangel ohne Beeinträchtigung
begründet keine Minderung

Mit Urteil vom 9. Dezember 2025 (Az.: 2-11 S 107/24) hat das Landgericht Frankfurt am Main (LG) entschieden, dass eine leichte Überschreitung des technischen Maßnahmewertes bei der Trinkwasseruntersuchung (Legionellen) ohne gleichzeitige Tauglichkeitsbeeinträchtigung keinen minderungsrelevanten Mangel darstellt. In dem zu beurteilenden Sachverhalt hatten Trinkwasseruntersuchungen in mehreren Wohnungen eines Gebäudekomplexes des beklagten Vermieters leichte Legionellen-Belastungen ergeben. Das Gesundheitsamt ordnete aufgrund der Ergebnisse Sanierungsarbeiten sowie anschließende weitere Untersuchungen an, erließ jedoch keine Direktmaßnahmen wie Duschverbote. Ein Mieter befürchtete nunmehr Gefahren für die eigene Gesundheit und minderte die Miete. Im späteren Prozess lehnte das LG die Mietminderung ab und meinte, ein zur Mietminderung berechtigender Mangel bei einer Legionellen-Belastung nur dann vorliege, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert würde.

Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Voraussetzung der Mietminderung ist ein Mangel der Mietsache, die den Gebrauch der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Hier lag wohl ein Mangel vor, die Belastung lag über den technischen Maßnahmewerten. Aber das Gesundheitsamt ordnete keine Maßnahmen an, um mögliche Gesundheitsgefahren auszuschließen. Das Amt ging also davon aus, dass eine Gesundheitsbeeinträchtigung nicht vorlag. Aus diesem Grund war es möglich, die Wohnung wie gewohnt zu nutzen und etwa auch zu duschen. Anders wäre es gewesen, wenn das Gesundheitsamt Gefahren für die Gesundheit nicht ausschließen kann – auch wenn sich im Nachhinein ergibt, dass eine Gesundheitsbeeinträchtigung nicht besteht. Denn in diesen Fällen hat der Mieter einen Anspruch die Mietsache ohne Sorge vor gesundheitlichen Beeinträchtigungen nutzen zu können.