Recht so

Mit Urteilen vom 20. Mai 2026 (Az.: VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass bei einer Umstellung auf gewerbliches Wärmecontracting die Vorschrift über die Umlage von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf den Mieter weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist, wenn die Wohnung bislang durch von dem Mieter betriebene Einzelöfen beheizt wurde. In beiden zu beurteilenden Sachverhalten bewohnten die jeweiligen beklagten Mieter Wohnungen der klagenden Vermieterin, die mit selbst betriebenen Einzelöfen ausgestattet waren. Die Mietverträge sahen jeweils keine Umlage von Nahwärmelieferungskosten als Betriebskosten auf die Mieter vor. Nach der Umstellung auf Wärmecontracting forderte die Klägerin die Beklagten zu monatlichen Heizkostenvorauszahlungen auf, dem die Beklagten nachkamen. Klageweise machte die Vermieterin dann im Folgenden die gesamten Kosten der Wärmeerzeugung geltend. Der BGH entschied, dass die Beklagten zur Zahlung der Wärmekosten als Betriebskosten verpflichtet seien, die auch bei einem Betrieb der zentralen Wärmeversorgung durch die Vermieterin angefallen wären, da sich die Parteien durch die Zahlungen genau dieser Leistungen, stillschweigend hierauf geeinigt hätten. Grundsätzlich gelte jedoch, dass in den Fällen, in denen Wärmekosten vor der Umstellung auf Contracting nicht als Betriebskosten zu entrichten waren, die gesetzliche Regelung des § 556c BGB zur Umlage der Kosten der Wärmelieferung bei der Umstellung auf Wärmecontracting weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist. Feststellungen bezüglich der weitergehenden Kosten traf das Gericht nicht.

EXPERTENMEINUNG von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW

Die Vorschrift des § 556c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur Umlage der Wärmekosten nach der Umstellung auf Wärmecontracting umfasst nach dem eindeutigen Wortlaut eben nur den Sachverhalt, in dem der Vermieter bereits vorher selbst Wärme geliefert hat und nunmehr auf Contracting umgestellt hat. Der BGH hat nun klargestellt, dass eine Eigenversorgung des Mieters hingegen nicht unter den Anwendungsbereich der Norm fällt. Dies entsprach auch dem damaligen Willen des Gesetzgebers. Soll von der Eigenversorgung des Mieters auf eine Versorgung des Vermieters im Rahmen der Wärmelieferung umgestellt werden, so muss zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden. Hierbei empfiehlt es sich, klare vertragliche Regelungen abzuschließen.