Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen können fristlose Kündigungen rechtfertigen

Mit Urteil vom 20. Dezember 2024 (Az.: 33 C 33/24) hat das Amtsgericht Brandenburg (AG) entschieden, dass Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nach sich ziehen können. Im zu beurteilenden Sachverhalt begehrt der klagende Vermieter die Räumung und Herausgabe der vom beklagten Mieter bewohnten Wohnung. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sah einen monatlichen Mietzins von 330 Euro inklusive eines Betrags von 65 Euro an Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sowie eine jährliche Abrechnung der tatsächlichen Betriebs- und Heizkosten durch den Kläger vor. Im Folgenden geriet der Beklagte mit Nachzahlungsforderungen aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der Jahre 2020 bis 2022 in Verzug. Nach einer erfolglosen Fristsetzung zur Begleichung der ausstehenden Nachforderungen für die Jahre 2020 und 2021 in Höhe von 1.440, 67 Euro, erklärte der Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung.

Expertenmeinung von Clemens Drzimalla, Wissenschaftlicher Mitarbeiter im Referat Recht des GdW

Mit der Entscheidung wird einmal mehr klargestellt, dass die Nichtbegleichung von Nebenkostenforderungen durch den Mieter kein „Kavaliersdelikt“ ist, sondern eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen kann, die den Vermieter im Einzelfall zur fristlosen Beendigung des Mietverhältnis nach § 543 Absatz 1 BGB berechtigt. Zwar zählen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht ohne Weiteres zur laufenden Miete und können daher grundsätzlich nicht direkt eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen. Haben die Parteien jedoch wie im vorliegenden Fall eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten und damit eine Jahresmiete im Sinne des § 556 Absatz 3 BGB vereinbart, deren Höhe sich erst aus der Betriebskostenabrechnung endgültig bestimmt, ist eine analoge Anwendung des § 543 Absatz 2 Seite 1 Nr. 3 BGB bei einer Kündigung nach § 543 Absatz 1 BGB möglich, wenn der Rückstand aus den Betriebskostennachforderungen der Höhe von mindestens zwei Monatsmieten entspricht und zum Zeitpunkt der Klageerhebung weiter fortbesteht. Ist dies der Fall, kann die durchzuführende Interessenabwägung zu Lasten des säumigen Mieters ausfallen.