Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Wie die Regelungen in den Ländern umgesetzt werden

Steigende Mieten erschweren die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums und sorgen für anhaltende wohnungspolitische Diskussion. Insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten nimmt die Anspannung der Wohnungsmärkte weiter zu und die erzielbaren Mieten entfernen sich immer weiter vom örtlichen Vergleichsmietenniveau.

Dieser Entwicklung wurde bereits im März 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz begegnet. Hierdurch wurden die Länder ermächtigt, für höchstens fünf Jahre Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Diese Gebiete können Gemeinden oder Teile von Gemeinden sein. In der bisherigen Praxis der Ausweisung von Gebieten hat sich die Benennung ganzer Gemeinden als Regelfall erwiesen.

• Mietpreisbremse: diese Regelung sieht vor, dass die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen werden bei Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Eine zulässig vereinbarte Miete kann bei Wiedervermietung weiter verlangt werden.

• Abgesenkte Kappungsgrenze: in Deutschland dürfen Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren generell 20 Prozent der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete nicht überschreiten. Das Mietrechtsänderungsgesetz ermöglicht es den Ländern, die Mieterhöhung in besonders festzulegenden Gebieten auf 15 Prozent zu begrenzen.

Der Gesetzgeber hat die Regelungen 2020 um fünf Jahre verlängert. Die Rechtsverordnungen zur Ausweisung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten treten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft. Damit ist die Mietpreisbremse bundesweit bis Ende 2025 befristet. Eine nochmalige Verlängerung bis 2029 ist aktuell ungewiss. Dennoch haben Niedersachsen zum Januar 2025 und Nordrhein-Westfalen zum März 2025 die Zahl der Gemeinden im Geltungsbereich von Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze erheblich ausgeweitet.

Laut Auswertungen des BBSR (Stand: März 2025) liegen deutschlandweit Ausweisungen im Rahmen von Mietpreisbrems- und Kappungsgrenzverordnungen für insgesamt 610 Gemeinden vor. Dabei liegen die meisten Gemeinden (522) im Geltungsbereich beider Verordnungen. In 87 Gemeinden gilt nur eine abgesenkte Kappungsgrenze, aber keine Mietpreisbremse, und in einem Fall gilt die Mietpreisbremse, aber keine abgesenkte Kappungsgrenze.

Nach Bundesländern differenziert haben 14 der 16 Bundesländer Deutschlands (Ausnahmen Saarland und Sachsen-Anhalt) von der Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, Gebrauch gemacht. Schwerpunkte der Ausweisung sind die Stadtstaaten sowie die Flächenländer Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten in den Stadtstaaten flächendeckend (Ausnahme Bremerhaven) und in den Flächenländern für jeweils einen Teil der Gemeinden. In Schleswig-Holstein gilt die abgesenkte Kappungsgrenze, aber keine Mietpreisbremse. In Rheinland-Pfalz gilt in 25 Gemeinden die abgesenkte Kappungsgrenze, in einer Gemeinde die Mietpreisbremse und vier Gemeinden liegen im Geltungsbereich beider Verordnungen. (schl)