Die komplizierte Mietpreisbremse – „keep it simple“
Erteilt der Vermieter dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung die Auskunft, es handle sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, stellt sich dann jedoch heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist der Vermieter nicht daran gehindert, sich auf die einfache Modernisierung zu berufen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. November 2024 – VIII ZR 36/23). Im Mietvertrag über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, heißt es: „Die Wohnung wird erstmalig nach umfassender Modernisierung gemäß § 556g BGB vermietet.“ Bei den vom Vermieter insoweit vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen handelte es sich aber nicht um eine umfassende, sondern nur um eine einfache Modernisierung. Dies rügte der Mieter gegenüber dem Vermieter als Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. Bürgerliches Gesetzbuch) und fordert die im Vergleich zur ursprünglichen Miete zu viel gezahlte Miete zurück. Aus Sicht des BGH kann sich der Vermieter trotz ursprünglich fehlerhafter Auskunft bei der Mietanpassung zwar nicht auf die (nicht durchgeführte) umfassende, wohl aber auf die einfache Modernisierung berufen.
Expertenmeinung von Carsten Herlitz, Justiziar des GdW
Die Mietpreisbremse sieht zahlreiche Ausnahmen vor, die notwendig, aber in ihrer Anwendung für Mieter und Vermieter kompliziert sind. So macht es Sinn, die Mietpreisbremse bei umfassender Modernisierung nicht anzuwenden, da diese mit einem Neubau vergleichbar ist. Ferner müssen auch Modernsierungsmaßnahmen berücksichtigt werden, da diese den Zustand der Wohnung verändern und gegenüber dem Vormietvertrag eine andere Miete rechtfertigen. Ist die Vormiete zulässigerweise höher als die Miete nach Mietpreisbremse, sollte sie auch nicht abgesenkt werden müssen. Hier ging es um die Abgrenzung von einfacher und umfassender Modernisierung. Wer hier Fehler macht, sollte nicht bestraft werden, indem er sich auf die Ausnahme „einfache Modernisierung“ nicht berufen kann – so im Ergebnis der BGH. Alles in allem: Die Mietpreisbremse ist ein rechtlich schwieriges Konstrukt ist – sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten trägt sie nicht dazu bei, das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern zu befrieden. Auch durch etliche kommerzielle Mietpreisrechner. Insofern ist es richtig, dass nach jetzigem Stand des Koalitionsvertrages die mietrechtlichen Vorschriften zu überprüfen sind. Mit einer ausreichenden Zahl von Wohnungen wäre aber die Diskussion um solche Regelungen überflüssig. Gerade im Mietrecht sollte gelten: Keep ist simple.
