Daten und Trends: GdW veröffentlicht wichtigste Zahlen für die Wohnungswirtschaft
Besonders im Fokus steht eine Sondererhebung, die erstmals eine nahezu vollständige Zuordnung der GdW-Bestände zu Energieeffizienzklassen ermöglicht. Für gut 90 Prozent aller Wohnungen liegen nun einheitliche, belastbare Daten vor. Das Ergebnis fällt differenziert aus: Mehr als die Hälfte der Gebäude befindet sich in den mittleren Effizienzklassen C und D, wobei die Klasse C mit 30 Prozent am häufigsten vertreten ist. In den neuen Bundesländern liegt ihr Anteil sogar bei rund 40 Prozent. Insgesamt zeigt sich damit ein Wohnungsbestand, der im Durchschnitt deutlich besser auf eine schrittweise Dekarbonisierung vorbereitet ist, als vielfach angenommen – insbesondere im Hinblick auf den Einsatz von Wärmepumpen.
Doch diese relativ solide Ausgangslage trifft auf schwierige wirtschaftliche Gesamtkonditionen. Seit mehr als zwei Jahren befindet sich die deutsche Wirtschaft in einer ausgeprägt
stagnativen Wachstumsschwäche. Für 2025 ist lediglich ein minimales Wachstum von 0,1 bis 0,3 Prozent zu erwarten; erst 2026 rechnen Ökonomen wieder mit einer spürbaren Erholung. Trotz dieser Flaute bleibt die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ein zentraler Pfeiler der Volkswirtschaft: Mit einem Wertschöpfungsbeitrag von 385 Milliarden Euro im Jahr 2024 erreicht sie einen Anteil von zehn Prozent – mehr als die Automobilbranche oder der Einzelhandel. Rechnet man Bauwirtschaft sowie immobilienbezogene Dienstleistungen wie Finanzierung und Planung hinzu, steigt der Beitrag des gesamten Immobiliensektors auf nahezu 18 Prozent.
Gleichzeitig bleibt die Investitionslage angespannt. Die Bauinvestitionen befinden sich seit 2023 auf Talfahrt, und auch 2024 setzte sich dieser Trend fort. Hohe Baukosten, steigende Materialpreise, weiterhin erhöhte Zinsen und unklare Förderbedingungen belasten insbesondere den Wohnungsbau, der mit 281 Milliarden Euro rund 60 Prozent aller Bauinvestitionen ausmacht. Die GdW-Unternehmen selbst investierten zwar 19,7 Milliarden Euro – ein leichtes Plus insgesamt –, doch die Neubauinvestitionen brachen um 6,5 Prozent ein. Für 2025 wird sogar ein Einbruch von fast 20 Prozent erwartet. Dieser Rückgang wird erst im Laufe des Jahres voll sichtbar werden, wenn laufende Projekte abgeschlossen sind und die neuen, deutlich schlechteren Investitionsbedingungen durchschlagen.
Parallel dazu bleiben die Baupreise eine Herausforderung. Während die allgemeine Inflation Mitte 2025 bei 2,1 Prozent lag, stiegen die Preise für Ausbauarbeiten und Instandhaltung um 3,7 beziehungsweise 3,8 Prozent. Damit verteuert sich Bauen weiterhin schneller als das allgemeine Preisniveau. Auch die geldpolitische Wende der Europäischen Zentralbank bringt nur begrenzte Entlastung: Zwar liegt der Leitzins inzwischen bei 2,15 Prozent, doch die Folgen der abrupt beendeten Niedrigzinsphase wirken weiter nach und dämpfen die Baukonjunktur – trotz einer wieder steigenden Zahl von Hypothekenabschlüssen.
Auf der Nachfrageseite zeigt sich ein insgesamt moderater Bevölkerungsanstieg, allerdings mit deutlichen regionalen Unterschieden. Deutschland zählte 2024 rund 83,6 Millionen Einwohner; die Nettozuwanderung lag mit 430.000 Personen deutlich unter dem Niveau der Vorjahre. Während viele ländliche Regionen weiter schrumpfen, wachsen die Großstädte – getragen vor allem von internationaler Zuwanderung. Gleichzeitig zeichnet sich ein Trend ab, der bereits seit einigen Jahren an Dynamik gewinnt: Familien und Wohnungssuchende orientieren sich wieder stärker in Richtung Umland, wo Wohnraum verfügbarer und oft bezahlbarer ist.
Dem gegenüber steht ein weiter sinkendes Wohnungsangebot. 2024 wurden nur 251.900 Wohnungen fertiggestellt – deutlich weniger als der jährliche Bedarf von 320.000. Die GdW-Unternehmen trotzen diesem Trend zwar noch, steigerten ihre Neubaufertigstellungen leicht auf rund 29.000 Einheiten, erwarten jedoch für 2025 ebenfalls einen massiven Einbruch von 40 Prozent. Auch im sozialen Wohnungsbau bleibt die Zahl der neuen Mietwohnungen deutlich hinter dem Bedarf zurück, was den Rückgang der Sozialwohnungsbestände nicht stoppen kann.
Die Publikation zeigt einmal mehr: GdW-Unternehmen bieten im Durchschnitt deutlich günstigere Mieten als der bundesweite Bestand. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt dort 6,63 Euro pro Quadratmeter – fast ein Euro weniger als der bundesweite Durchschnitt. Besonders aussagekräftig ist der Blick auf Wiedervermietungen: Sie liegen im Schnitt 26 Prozent unter den Neuvertragsmieten, die in Portalen und Zeitungen ausgewiesen werden, und bilden damit ein realistischeres Bild der tatsächlichen Marktlage ab.
Ein wesentliches Thema bleibt die Entwicklung der Betriebskosten. Seit Beginn der Energiekrise mussten die warmen Betriebskostenvorauszahlungen kräftig steigen. Zuletzt lag der Anstieg bei 4,7 Prozent, nachdem viele Unternehmen bereits 2022 eine Erhöhung um 42 Prozent vornehmen mussten. Langfristige Auswertungen zeigen zudem, dass Energiekosten der stärkste Preistreiber im Wohnen sind: Seit dem Jahr 2000 haben sich die Preise für Haushaltsenergie mehr als verdreifacht, während die Nettokaltmieten im gleichen Zeitraum um lediglich 41 Prozent zugelegt haben.
Die neue GdW-Erhebung verdeutlicht, wie zentral eine verlässliche, transparente Datenbasis für energetische Modernisierung und strategische Planung geworden ist. Sie zeigt aber auch: Die Aufgabenkombination aus Dekarbonisierung, Neubauförderung, sozialverträglichen Mieten und wirtschaftlicher Stabilität bleibt für die Wohnungswirtschaft äußerst anspruchsvoll – und verlangt nach klaren politischen Rahmenbedingungen, die sowohl Investitionen ermöglichen als auch soziale Verantwortung abbilden.
Die Veröffentlichung gibt damit auch den politisch Verantwortlichen die notwendige Basis aus Zahlen und Fakten an die Hand, um den anstehenden Herausforderungen im Bereich Wohnen und Klimaschutz sachkundig zu begegnen. (schra/zeis)
