BGH: Gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum unzulässig

Der Fall

Der beklagte Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin zu einer Nettokaltmiete von 460 Euro. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab 2020 ohne Genehmigung an zwei Untermieter weiter – für insgesamt 1.100 Euro monatlich (inklusive Betriebs- und Heizkosten). Die Vermieterin mahnte den Mieter erfolglos ab und kündigte schließlich ordentlich. Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin der Klage statt.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision des Mieters zurück. Die Kündigung sei wirksam, da der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft und nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB habe nicht bestanden.

Nach Auffassung des Senats dient § 553 BGB dazu, dem Mieter bei wesentlichen Änderungen seiner Lebensverhältnisse (z. B. Auslandsaufenthalt, wirtschaftliche Belastungen) den Erhalt der Wohnung zu ermöglichen. Nicht umfasst sei hingegen das Ziel, durch Untervermietung Gewinne zu erzielen. Zulässig sei lediglich die Untervermietung zur Reduzierung der eigenen Mietkosten – nicht aber zur Erwirtschaftung eines Überschusses.

Interessenabwägung und Schutz der Untermieter

Der BGH betont, dass diese Auslegung einen angemessenen Ausgleich zwischen den grundrechtlich geschützten Positionen von Vermietern und Mietern (Art. 14 Abs. 1 GG) herstellt. Zugleich trägt sie dem Schutz der Untermieter Rechnung, da diese so grundsätzlich vor überhöhten Untermieten bewahrt werden.

Offen ließ der Senat, ob und in welchem Umfang zusätzliche Leistungen des Mieters (z. B. Möblierung) bei der Gewinnberechnung zu berücksichtigen sind. Ebenso musste nicht entschieden werden, ob die Untermiete im konkreten Fall gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) verstieß, da bereits die Gewinnerzielung das berechtigte Interesse ausschloss.

Bedeutung für die Wohnungswirtschaft

Das Urteil schafft Rechtssicherheit: Eine Untervermietung ist nur dann vom gesetzlichen Erlaubnisanspruch gedeckt, wenn sie der Kostenentlastung des Mieters dient. Gewinnorientierte Modelle – etwa deutlich über der Hauptmiete liegende Untermieten – sind nicht privilegiert und können Kündigungen rechtfertigen. Für Vermieter stärkt die Entscheidung die Handhabe gegen unerlaubte und spekulative Untervermietungen, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten. (odö/schi)