Sachsens Wohnungswirtschaft zieht Bilanz – klare Prioritäten für bezahlbares Wohnen

vdw Sachsen: „Nur so geht’s weiter!“

Trotz großer Anstrengungen investieren die Mitgliedsunternehmen des vdw Sachsen mit insgesamt rund 639 Millionen Euro zwar weiterhin auf hohem Niveau, doch dies reicht angesichts explodierender Baukosten und knapper öffentlicher Mittel nicht aus. Für Neubauten wurden 2024 lediglich 126,7 Millionen Euro eingesetzt – bei 719 fertiggestellten Wohnungen. Für das laufende Jahr sind nur noch 342 Fertigstellungen geplant. Gleichzeitig wurden 223 Wohneinheiten rückgebaut, 25 teilweise abgerissen, 433 Abrisse sind für 2025 vorgesehen.

Mit durchschnittlich 5,50 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete bleibt Wohnen im Bestand der vdw-Mitgliedsunternehmen zwar bezahlbar – doch diese Mieteinnahmen ermöglichen es kaum noch, energetische Sanierungen oder klimagerechten Neubau zu realisieren. In Zeiten, in denen die Inflation zweistellige Baukostensteigerungen befeuert, sind sozial orientierte Wohnungsunternehmen bei dieser Ertragslage strukturell überfordert.

Demografischer Wandel und Leerstand

Mit einer Leerstandsquote von 13,9 Prozent im ländlichen Raum bleibt der Rückgang 50 unvermindert schwierig. In den Großstädten wie Leipzig, Dresden oder Chemnitz liegt der Leerstand dagegen bei nur 4,4 Prozent. Der Kontrast ist deutlich – und zeigt: Demografischer Wandel lässt sich nicht mit kurzfristigem Aktionismus bekämpfen.

Notwendig sind nachhaltige Investitionen in Infrastruktur, Mobilität, Nahversorgung und Lebensqualität – und auch der Rückbau wird eine zentrale Aufgabe bleiben. Allein in 2024 wurden über 248 Wohneinheiten rückgebaut oder teilrückgebaut – diese Entwicklung muss politisch anerkannt und gefördert werden.

Appell an die Politik: Wir brauchen verlässliche Partner

Die soziale Wohnungswirtschaft ist bereit, Verantwortung zu übernehmen – braucht dafür aber verlässliche und planbare politische Unterstützung. „Wir fordern die Politik auf, uns als Partner wahrzunehmen, unser Know-how und unsere Netzwerke zu nutzen – und insbesondere die Menschen nicht zu vergessen, für die wir bauen und erhalten“, erklärte Alexander Müller, Verbandsdirektor des vdw Sachsen.

„In Sachsen sehen wir erste positive Signale: Die Kofinanzierung und die Unterstützung durch das Land sind wichtige Bausteine. Besonders hoffen wir auf die zeitnahe Wiederverfügbarkeit der Sanierungsförderrichtlinie für preisgünstigen Mietwohnraum (FRL pMW). Beim Neubau aber wird es zunehmend eng – derzeit baut nur noch unser 70 Mitgliedsunternehmen, die kommunale Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) in nennenswertem Umfang, und das auch nur mit zusätzlicher städtischer Unterstützung“, so Müller.

Soziale Sprengkraft der Nebenkosten

Die Belastung der Mieter endet nicht bei der Kaltmiete. Die warmen Nebenkosten – derzeit bei 1,60 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt – steigen spürbar und sind für viele Haushalte eine wachsende Belastung. Hier liegt ein enormes sozialpolitisches Risiko, das ernst genommen werden muss. Bezahlbares Wohnen heißt auch: Energie bezahlbar halten!

Sächsische Wohnungsgenossenschaften: Kleine Miete – große Herausforderungen

„Bezahlbares Wohnen in Sachsen klingt selbstverständlich – ist es aber nicht. Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von nur 5,62 Euro pro Quadratmeter erfüllten die sächsischen Wohnungsgenossenschaften auch 2024 ihre Rolle als sozial verantwortlich handelnde Vermieter. Doch der Blick hinter die Zahlen zeigt: Der Erhalt dieser Bezahlbarkeit ist hart erkämpft – und zunehmend gefährdet“, erklärte VSWG-Vorstand Mirjam Philipp.

Die Investitionen der Mitgliedsunternehmen des VSWG stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 11 Millionen auf insgesamt 611 Millionen Euro. Der Großteil floss erneut in die Instandhaltung und Modernisierung. Für den Neubau standen hingegen nur 46 Millionen Euro zur Verfügung – ein deutliches Signal für die weiterhin schwierigen Rahmenbedingungen und kein Zurück zu bisherigen Neubauraten.

„Trotz gestiegener Investitionen konnten wir real weniger Bauleistung erzielen. Die Baupreise steigen zwar nicht mehr so drastisch wie in den Vorjahren, aber ein Plus von 3,3 Prozent bei Neubauten und 3,7 Prozent bei Instandhaltung bleibt spürbar“, so der VSWG-Vorstand Mirjam Philipp. Besonders kritisch sieht sie die gescheiterte Bundesförderung: „Mit dem im März vorgelegten Evaluationsbericht des BMWK hat das eigene Haus attestiert, dass die an sich zu begrüßende BEG-Förderung für die organisierte Wohnungswirtschaft in die falsche Richtung gelaufen ist. Viel Geld wurde ineffizient eingesetzt – das tut weh.“

Leerstand wird zum wirtschaftlichen Problem

Sorgen bereitet nach wie vor der Leerstand: Zwar sank die Quote im Verbandsgebiet von 8,4 Prozent leicht um 0,1 auf 8,3 Prozent, doch weiterhin stehen rund 25.000 Wohnungen leer – vor allem in ländlichen Regionen. Der Rückgang des Leerstands ist in erster Linie auf Rückbaumaßnahmen (464 Wohnungen) sowie Stilllegungen (242 Wohnungen) zurückzuführen. Insgesamt ist die Situation des Leerstandes sehr unterschiedlich und reicht von 2,4 Prozent in Dresden bis zu 16,5 Prozent im Landkreis Zwickau.

„Der Leerstand kostet die Wohnungsgenossenschaften 103 Millionen Euro pro Jahr. Diese Kosten fehlen für wichtige Investitionen in Bestand und Neubau“, betonte Sven Winkler, Referent für Betriebswirtschaft beim VSWG. Der Leerstand steigt jährlich außerhalb der Städte Dresden, Leipzig und Chemnitz um rund 500 bis 700 Wohnungen. Ohne den notwendigen Rückbau wird es in vielen Regionen keine wirtschaftliche Stabilisierung geben.

Umso bedauerlicher ist es, dass das Rückbauprogramm des Freistaates ruhend gestellt wurde und der sächsische Haushalt für 2025/2026 noch nicht beschlossen wurde. Und diese Bürde lastet bei den Wohnungsgenossenschaften auf allen Schultern. Denn alles, was durch die Miete eingespielt wird, muss letztendlich solidarisch ausreichen, um die laufenden Kosten und Investitionen zu bestreiten.

Betriebskosten steigend auf hohem Niveau

Auch die Betriebskosten – die sogenannte „zweite Miete“ – bleiben ein Thema. Sie stiegen 2024 im Schnitt leicht von 2,92 auf 3,04 Euro pro Quadratmeter. Bei den Heizkosten zeigt sich weiterhin ein sehr unterschiedliches Bild, das stark von der Lage, der Versorgungsart und dem Erzeugermedium abhängt. Während einige wenige Wohnungen immer noch für weniger als einen Euro pro Quadratmeter beheizt werden können, betragen die Kosten andernorts bereits bis 2,80 Euro pro Quadratmeter. „Diese Kosten können wir als Vermieter nur sehr begrenzt beeinflussen“, so Sven Winkler.

„Umso mehr treten wir als Verband den unternehmensunabhängigen Kostensteigerungen bei der Bewirtschaftung der Bestände entgegen. Das betrifft die Energiekosten genauso wie die Abschaffung von zeit- und kostenfressender Bürokratie“, ergänzte Mirjam Philipp. (jak/dau)