Europas Antwort auf die Wohnraumkrise: EU-Plan für erschwinglichen Wohnraum
Dramatischer Anstieg der Wohnkosten
Nach Berechnungen der Kommission sind die nominalen Immobilienpreise in der EU zwischen 2013 und 2024 um etwa 60 Prozent gestiegen. Die durchschnittliche Miete, die sich aus Marktmieten, regulierten und subventionierten Mieten zusammensetzt, ist in diesem Zeitraum um 20 Prozent gestiegen. Bei Neuvermietungen fielen die Preissteigerungen in diesem Zeitraum weit deutlich höher aus (+36 %), insbesondere in Hauptstädten.
Die Kommission geht davon aus, dass zusätzlich zu den derzeit 1,6 Millionen jährlich neu gebauten Wohnungen weitere 650.000 Wohnungen pro Jahr erforderlich sind, um den Bedarf in der EU zu decken. Die Kosten hierfür werden auf rund 150 Milliarden Euro geschätzt.
Der Plan basiert auf vier Säulen:
I. Steigerung des Angebots
II. Mobilisierung von Investitionen
III. Bereitstellung unmittelbarer Unterstützung bei gleichzeitigem Vorantreiben von Reformen
IV. Unterstützung der Bedürftigsten
Innerhalb dieser Säulen definiert die Kommission insgesamt 10 Maßnahmen, die konkrete Aktionen der Kommission, politische Leitlinien, Empfehlungen und Handlungsaufrufe an Mitgliedstaaten sowie regionale und lokale Behörden enthalten.
Bürokratieabbau
Neben einem für Ende 2026 vorgesehenen Rechtsakt für Baudienstleistungen hat die Kommission für 2027 ein Vereinfachungspaket zum Wohnraum angekündigt. Sie erkennt ausdrücklich an, dass zahlreiche strenge Vorschriften einen hohen Verwaltungsaufwand verursachen, der unnötige Kosten und Verzögerungen nach sich zieht und das Wohnraumangebot einschränkt. Mit diesem Paket sollen diese Hemmnisse zur Verbesserung administrativer und bürokratischer Prozesse beseitigt werden.
Energiegemeinschaften verbrauchergerecht gestalten
Darüber hinaus wird die Kommission in diesem Jahr einen Aktionsplan für Energiegemeinschaften vorstellen, der bestehende Hürden bei deren Errichtung abbauen soll. So ist beispielsweise in Deutschland die Nutzung von Kundenanlagen sowie die lokale Verwendung des vor Ort und im Quartier erzeugten PV-Stroms bislang nicht darauf ausgelegt, um dezentral erzeugten Strom unkompliziert, kostengünstig und zeitgleich systemdienlich im Interesse der Mieter einzusetzen.
Wünschenswert wäre daher eine Lösung auf europäischer Ebene, die eine dauerhafte europarechtskonforme und bürokratiearme Regelung schafft – insbesondere in der EU-Elektrizitätsbinnenmarktrichtlinie und der Erneuerbaren-Energien-Richtlinie. Hilfreich wäre dabei, ein Energy-Sharing mit reduzierten Netzentgelten der verwendeten Verteilnetzebene zu verbinden und Eigentümer sowie Mehrfamilienhäuser vom bilanziellen Unbundling der Elektrizitätsbinnenmarktrichtlinie auszunehmen.
Paneuropäische Investitionsplattform für bezahlbaren Wohnraum
Um Investitionen für den Wohnungsbau zu mobilisieren, ist für das dritte Quartal die Einführung der paneuropäischen Investitionsplattform für bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum in Zusammenarbeit mit der Europäischen Investitionsbank (EIB) angekündigt. Die Plattform soll Informationen zu Finanzierungsmöglichkeiten, bewährten Verfahren und innovativen Ansätzen bereitstellen sowie skalierbare und innovative Finanzierungsmodelle entwickeln. Ein digitales Portal, Expertengruppen und nationale Finanzierungszentren sollen bei der Bündelung von Projekten helfen. Aus der Sicht der deutschen Wohnungswirtschaft ist es entscheidend, dass das Zusammenspiel und die Kooperation zwischen der EIB und den Förderbanken neu organisiert werden. Eine bestehende und konkurrierende Situation, wie es momentan der Fall ist, ist hinderlich und kontraproduktiv für das erfolgreiche Umsetzen des Vorhabens.
Kurzzeitvermietungen
Als weitere Maßnahmen sind eine neue Gesetzesinitiative zu Kurzzeitvermietungen im Rahmen des Gesetzes über bezahlbaren Wohnraum sowie die Mobilisierung neuer Investitionen im aktuellen und im kommenden mehrjährigen Finanzrahmen (MFR) vorgesehen. Darüber hinaus hat die Kommission bereits im Januar Diskussionsrunden mit nationalen Akteuren aufgenommen, um konkrete Lösungsvorschläge für notwendige nationale Gesetzesänderungen zu erarbeiten. Dem Thema Wohnen soll im Rahmen des Europäischen Semesters künftig ein stärkeres Gewicht beigemessen werden.
Wohnrauminitiativen für vulnerable Gruppen
Noch in diesem Jahr wird eine Empfehlung des Rates erwartet, um die Ausgrenzung von verschiedenen Bevölkerungsgruppen zu bekämpfen. Hier sieht die Kommission z.B. vor, Europäischen Strategie für den Wohnungsbau ein größeres Angebot an erschwinglichen Wohnraum für junge Menschen (insbesondere Studierende, Auszubildende) zu bieten und Maßnahmen voranzubringen, um Obdachlosigkeit zu bekämpfen.
Vereinfachung der Planungs- und Genehmigungsverfahren
Weiterhin benennt der Plan Maßnahmen, bei denen die Mitgliedstaaten nach Ansicht der Kommission prioritär aktiv werden sollten. Dazu zählt unter anderem die Aufforderung, Planungs-, Flächenwidmungs- und Genehmigungsvorschriften sowie Bauordnungen zu vereinfachen. Die sozialorientierte Wohnungswirtschaft begrüßt diesen Aufruf ausdrücklich und schlägt eine „Fast Lane“ gegen die Wohnungsnot in der EU vor. Dies könnte erreicht werden, indem der Mechanismus der EU-Notfallverordnung für den Ausbau erneuerbarer Energien auf den bezahlbaren Wohnungsbau übertragen wird, mit einem befristeten Abwägungsvorrang.
Immobilienspekulation verhindern
Die Kommission fordert die Mitgliedstaaten auch dazu auf, Maßnahmen zu ergreifen, um spekulatives Verhalten einzudämmen. Gleichzeitig betont sie, dass es den Mitgliedstaaten überlassen bleibt zu entscheiden, inwieweit sie einen Handlungsbedarf sehen. Das Subsidiaritätsprinzip soll unangetastet bleiben.
Europäische Wohnungsbauallianz
Eine Europäische Wohnungsbauallianz soll aufgebaut werden, die die Umsetzung der Maßnahmen durch Zusammenarbeit und den Austausch bewährter Praktiken zwischen Mitgliedstaaten, Städten, Regionen, anderen EU-Institutionen und Interessengruppen unterstützen soll. Für Mitte dieses Jahres ist außerdem der erste offizielle EU-Wohnungsgipfel geplant.
Aktualisierung der DAWI-Vorschriften
Im Rahmen der Veröffentlichung des Plans wurden zeitgleich mehrere flankierende Maßnahmen vorgelegt. Darunter ein Vorschlag zur Überarbeitung der Vorschriften für staatliche Beihilfen für Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (DAWI), der die Almunia-Vorschriften von 2012 ersetzen soll. Neben der Kategorie „sozialer Wohnungsbau“ wird erstmals „bezahlbarer Wohnraum“ als eigenständige Kategorie eingeführt, wodurch auch nichtbenachteiligte Haushalte einbezogen werden können. Entscheidende Kriterien sind hier das Haushaltseinkommen im Vergleich zu den Wohnraum-Marktpreisen sowie die Zusammensetzung des Haushalts. Es bleibt jedoch abzuwarten, welche praktischen Auswirkungen die Einführung dieser neuen Kategorie in bereits etablierten Systemen wie in Deutschland haben wird und ob sie tatsächlich einen Mehrwert bringen.
Eine europäische Strategie für den Wohnungsbau
Mit der Europäischen Strategie für den Wohnungsbau, der industriepolitischen Komponente des Wohnpakets, sollen Verbesserungen des Bauökosystems vorangebracht werden. Dazu hat die Kommission vier vorrangige Bereiche hervorgehoben: Vereinfachung und Digitalisierung von Bau- und Genehmigungsverfahren; Innovationsförderung, zum Beispiel im Bereich serielles und modulares Bauen und Renovieren; Zugang zu Rohstoffen; und Förderung der Mobilität von Fachkräften.
So sollen unter anderem industrielle und modulare Bauverfahren, serielle Fertigung sowie neue Materialien zum Einsatz kommen, um Wohnraum schneller, kosteneffizienter und nachhaltiger zu errichten und zu renovieren. Die Europäische Kommission wird in diesem Zusammenhang auch die Notwendigkeit von neuen Normen für innovative Bauprodukte prüfen und hat hierzu einen Auftrag an die europäische Normierungsagentur CEN erteilt.
Neues Europäisches Bauhaus (NEB) zentral für die Klimatransformation
Eine Mitteilung und ein Vorschlag für eine Empfehlung des Rates zum Neuen Europäischen Bauhaus (NEB) wurden ebenfalls veröffentlicht. Das NEB soll in Zukunft ausgebaut werden und eine stärkere Rolle bei der Unterstützung des Übergangs zu sauberer Energie und von Innovationen in Europa übernehmen, wobei die bebaute Umwelt weiterhin im Mittelpunkt bleibt.
Drei Hauptziele sind festgelegt:
• die Förderung einer zirkulären, nachhaltigen und innovativen gebauten Umwelt,
• die Teilhabe von Bürgerinnen und Bürgern sowie Nachbarschaften,
• die lokale Transformation durch Bildung, Kunst und Kultur.
Mit der NEB-Akademie, die als Grundgerüst der Initiative aufgebaut werden soll, der NEB-Gemeinschaft sowie den NEB-Preisen, -Labs und -Festivals sollen Erfahrungen europaweit bekannt gemacht und neue Ansätze implementiert werden. Zudem soll ein NEB-Label für bezahlbares Wohnen zur Auszeichnung vorbildhafter Projekte entwickelt werden.
Die NEB-Prinzipien werden bereits sowohl im EU-Vergaberecht als auch im DAWI-Beschluss zum sozialen und bezahlbaren Wohnraum berücksichtigt und sollen künftig stärker in EU-Strategien verankert werden.
Einordung
Die Initiative der EU für bezahlbaren Wohnungsbau ist bedeutsam. Sicherlich ist noch nicht alles so formuliert, wie die verschiedenen Akteure es sich wünschen. Jedoch nimmt sich die EU zum ersten Mal in ihrer Geschichte der Herausforderung der Wohnungsbaukrise an und anerkennt, dass eine sozialverantwortliche Wohnungswirtschaft und Wohnraumversorgung elementar ist für die Wirtschaft und das Gemeinwesen der Mitgliedstaaten.
Der Aktionsplan und die vorgestellten Initiativen sind ein positiver Auftakt, den die Akteure aus der sozialverantwortlichen Wohnungswirtschaft, den Kommunen und Bundesländern konstruktiv begleiten und mitgestalten sollten. Die GdW als Vertreter der sozialverantwortlichen Wohnungswirtschaft in Deutschland und sein europäischer Dachverband Housing Europe nehmen diese Chance wahr, um ihren Beitrag für ein wirtschaftlich, sozial und ökologisch nachhaltiges Europa zu leisten. (öne/bue)
