Gebäudemodernisierungsgesetz: Mehr ­Flexibilität – aber wichtige Punkte noch offen

„Der Entwurf geht in die richtige Richtung, weil er starre Vorgaben auflöst und mehr Technologieoffenheit ermöglicht. Für die Wohnungswirtschaft ist das ein notwendiger Schritt, um der Vielfalt der Bestände gerecht zu werden“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Die neu gewonnene Flexibilität muss aber auch tatsächlich zu wirtschaftlich tragfähigen Lösungen führen. Mehr Wahlfreiheit hilft nur dann, wenn die jeweils kosteneffizienteste Lösung im Bestand auch rechtssicher umsetzbar ist. Genau hier bestehen noch Unsicherheiten.

Der Entwurf lässt unterschiedliche technologische Pfade zu und ist damit grundsätzlich geeignet, Investitionen zu erleichtern. Auch der Quartiersansatz wird weiterhin berücksichtigt, bleibt jedoch in der konkreten Ausgestaltung hinter seinen Möglichkeiten zurück.

Kritik an Detailvorgaben
und Nachweispflichten

Kritisch sieht der GdW, dass der Entwurf trotz des Anspruchs auf Vereinfachung weiterhin durch zahlreiche Detailvorgaben, Nachweispflichten und Übergangsregelungen geprägt ist. „Der angekündigte Paradigmenwechsel hin zu einem einfacheren und praxistauglicheren System ist bislang nur teilweise eingelöst“, sagte Gedaschko.

Wärmeversorgung:
Verlässliche Rahmenbedingungen notwendig

Zudem bleiben zentrale Fragen der Wärmeversorgung ungelöst. Insbesondere bei Fernwärme und Wärmeliefermodellen fehlt es weiterhin an Transparenz, verlässlichen Preisstrukturen und rechtssicheren Rahmenbedingungen für Wohnungsunternehmen.

Bei den vorgesehenen Regelungen zu künftigen Brennstoffquoten bestehen Unsicherheiten mit Blick auf Verfügbarkeit und Kosten klimaneutraler Energieträger. Diese könnten zusätzliche finanzielle Belastungen nach sich ziehen.

Effiziente und kostengünstige Umsetzung
des Praxispfads entscheidend

„Im Ergebnis muss es darum gehen, den sogenannten Praxispfad so effizient und kostengünstig wie möglich umzusetzen – mit einer maßvollen Effizienzsteigerung im Gebäude und der Dekarbonisierung der eingesetzten Energie, insbesondere durch Wärmepumpen und bezahlbare Fernwärme. Das muss der zentrale Bewertungsmaßstab für alle Regelungen sein“, so Gedaschko.

Mietrechtliche Eckpunkte:
Für Wohnungsunternehmen ändert sich wenig

Bereits vor Bekanntwerden des GModG-Referentenentwurfs hatte sich die Regierungskoalition auf die lange strittigen mietrechtlichen Rahmenbedingungen geeinigt. Danach sollen künftig bei neu eingebauten Öl- und Gasheizungen zusätzliche Kostenbestandteile – insbesondere CO2-Kosten, Gasnetzentgelte sowie Mehrkosten durch den schrittweisen Einsatz biogener Brennstoffe („Biotreppe“) – zwischen Mietern und Vermietern hälftig aufgeteilt werden. Gleichzeitig wird für neu zu errichtende Wohnungen mit bereits gestelltem Bauantrag ein Bestandsschutz vorgesehen und für besondere Konstellationen sind Härtefallregelungen angekündigt.

„Für die weit überwiegende Mehrheit der Wohnungsunternehmen ändert sich durch die nun vorgelegten Regelungen wenig. Sie befinden sich seit Jahren auf einem klaren und konsequenten Dekarbonisierungspfad und haben die Klimaziele fest in ihrer strategischen Planung verankert“, sagte GdW-Präsident Gedaschko dazu. Der GdW empfiehlt weiterhin ausdrücklich den wissenschaftlich belegten CO2-Praxispfad: Die Dekarbonisierung muss im Heizungskeller beginnen – insbesondere durch den verstärkten Einsatz von Wärmepumpen oder, wo wirtschaftlich tragfähig, durch Fernwärme. Voraussetzung für den Fernwärmeeinsatz ist stets eine verlässliche und transparente Dekarbonisierungsstrategie der Energieversorger. Gasbasierte Lösungen spielen in der Wohnungswirtschaft perspektivisch – insbesondere im Neubau – keine Rolle mehr und haben daher für viele Unternehmen keine hohe Relevanz.

Die beschlossenen Regelungen betreffen daher in erster Linie Einzeleigentümer bzw. kleinere private Vermieter, die weiterhin auf fossile Heizsysteme setzen oder setzen müssen. Positiv mit Blick auf Planungssicherheit ist, dass hier ein Bestandsschutz für auch Neubauten vorgesehen ist, deren Bauanträge bereits vor dem Kabinettsbeschluss gestellt wurden. Ebenso zu begrüßen ist die angekündigte Härtefallregelung und die Berücksichtigung von selbstversorgenden Mietern.

Kritische Fälle: Für Havarie und
Hybridlösungen sind Nachbesserungen nötig

Insgesamt gilt: Die Klimaziele im Gebäudesektor lassen sich nur erreichen, wenn praktikable Lösungen vor Ort ermöglicht und bestehende Dekarbonisierungspfade konsequent weiterverfolgt werden. Gleichwohl gibt es kritische Fälle: So kann etwa eine Havarie, bei der eine fossil betriebene Heizung kurzfristig durch ein gleichartiges System ersetzt werden muss, zu Nachteilen führen, da unmittelbar die neuen Vorgaben greifen – und das in einer ohnehin angespannten Notsituation. Hier sollte nachgebessert werden. Zudem erfassen die neuen Regelungen auch Hybridlösungen, was diese finanziell unattraktiver macht und damit eine technologieoffene und praxisnahe Übergangslösung erschwert.

GdW-Präsident fordert sozial ausgewogene Regelung

Vor dem Hintergrund der politischen Debatte verwies GdW-Präsident Axel Gedaschko darauf, dass die Wirkung der Regelungen letztlich über wirtschaftliche Anreize gesteuert wird: „Was Robert Habeck mit Zwang erreichen wollte, macht diese Koalition nun etwas eleganter über die Kosten. Faktisch läuft es auf das Gleiche hinaus.“

Zugleich betonte er die bereits weit fortgeschrittene Transformation in der Branche: „Das Thema Heizkessel erledigt sich bei unseren Unternehmen ganz von selbst.“

Auch mit Blick auf die Kostenentwicklung mahnte Gedaschko zur Ausgewogenheit: „So oder so, die Kosten werden für Vermieter und Mieter steigen.“ Entscheidend sei daher ein sozial ausgewogener Ansatz bei der Verteilung der Modernisierungskosten. „Mieter mit höheren Einkommen sollten stärker an Modernisierungskosten beteiligt werden als Mieter mit niedrigen Einkommen. Es ist doch nicht gerecht, dass z. B. für eine alleinerziehende Krankenschwester mit 4,50 Euro Kaltmiete die Miete nach einer Sanierung genauso steigt wie für das Doppelverdiener-Ehepaar im gleichen Haus“, so Gedaschko.

Insgesamt zeigt sich: Die Wohnungswirtschaft ist beim Klimaschutz im Gebäudesektor bereits auf Kurs. Die neuen Regelungen setzen zusätzliche Leitplanken, betreffen aber vor allem jene Marktakteure, die bislang noch nicht auf den Dekarbonisierungspfad eingeschwenkt sind. ⇒(schi)